1ª VRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio de Construção do Edifício – Pedido de providências – destituição de incorporadora – necessidade de menção expressa – votantes da assembleia não constam na matrícula do imóvel – necessidade do registro dos compromissos de compra e venda – improcedência.

Processo 1059062-23.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Condomínio de Construção do Edifício Top Tree Tower Ibirapuera – Pedido de providências – destituição de incorporadora – necessidade de menção expressa – votantes da assembleia não constam na matrícula do imóvel – necessidade do registro dos compromissos de compra e venda – improcedência Vistos. Por se tratar de óbice relativo à averbação, recebo o presente feito como pedido de providências. Anote-se Trata-se de pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital. Alega o requerente que apresentou na Serventia “Ata de Assembleia Geral de Instalação”, visando averbação na matrícula nº 111.430, para desconstituir a incorporadora após paralisação das obras, devido a precária saúde financeira da empresa, além da alteração do regime de preço fixo para preço de custo. Contudo, foram apresentados dois óbices. O primeiro relativo ao fato de que a incorporadora ainda é titular, no registro, de todas as unidades autônomas, exceto oito, de forma que não houve presença da maioria absoluta dos adquirentes na assembleia. Além disso, inexiste menção expressa na Ata da destituição da incorporadora. A requerente insurge-se contra os dois óbices, argumentando que o fato dos compromissários compradores não estarem registrados na matrícula não é impedimento para o voto em assembleia, e que a presença destes está devidamente comprovada. Quanto ao fato de não haver menção expressa, manifesta-se no sentido de que não é cabível tal formalidade, sendo a análise sistemática da ata suficiente para se extrair sua real intenção. Juntou documentos às fls. 09/19. O Oficial manifestou-se às fls. 32/36, aduzindo que a exigência do registro dos compromissos de compra e venda se baseia na necessidade de comprovação da legitimidade dos compromissários compradores para o voto em assembleia. Baseiase nas decisões do Processo nº 1350-0/82 desta Vara, além do processo CG nº 62.711/2015. Juntou documentos às fls. 37/97. Contrarazões do requerente às fls. 107/110 e 117/120, e do Oficial à fl. 114. O Ministério Público opinou às fls. 103/104 e 124, no sentido de serem mantidos os entraves. É o relatório. Decido. Os óbices devem ser mantidos. Quanto à necessidade do registro do compromisso de compra e venda, essa exigência se dá uma vez que os registros públicos devem exprimir a situação atual dos bens imóveis, e para a execução deste fim se faz necessária a apresentação de documentos que cumpram formalmente as exigências legais. As citadas Súmulas 84 e 239 do STJ dizem respeito a atuação do compromissário comprador no âmbito processual do rito ordinário, ou seja, onde há ampla produção probatória em que a necessidade do registro do título pode ser afastada conforme a instrução do feito. Contudo, no caso aqui em análise, por se tratar de Ata de Assembleia discutida neste Juízo Administrativo, a efetiva comprovação da existência do direito real dos compromissários compradores depende do registro na matrícula do imóvel. Isso porque, no atual estado da matrícula, a incorporadora é titular de grande maioria das unidades autônomas, ou seja, a legitimidade do voto em assembleia dos promitentes compradores está subordinada ao registro de seus títulos, para posterior validação da sua presença e voto. Note-se que não se discute a validade da assembleia, mas apenas a legitimidade de sua Ata para ingresso no fólio real. Assim, não há necessidade de realização de nova assembleia posterior ao registro dos compromissos de venda e compra: basta o registro destes títulos para que o Registrador verifique a legitimidade dos votantes e aceite a deliberação. Neste sentido: “REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso administrativo – Pretensão de averbação de ata de assembleia de adquirentes de futuras unidades autônomas, pela qual a incorporadora foi destituída – Inexistência do registro dos contratos pelos adquirentes, e, consequentemente, comprovação de que a votação pela destituição se deu pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes – Ofensa aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade – Recurso não provido.” CGJSP – Processo:62.711/2015 – Rel. Ana Luiza Villa Nova Do mais, a mera alegação do representante da incorporadora de que já haviam sido vendidas as demais unidades autônomas não é fato que enseje o ingresso do fato em matrícula, pois em se tratando de direito real, o registro é imprescindível para sua constituição. Assim, o pedido da requerente para que se afaste a necessidade do registro dos compromissos não se vê razoável, até porque é o ingresso deste título que garantirá os direitos dos adquirentes e trará a segurança jurídica necessária. Com relação ao segundo óbice, a necessidade de que seja expressa a destituição da incorporadora é medida pertinente, por envolver direitos de terceiros, cuja mera representação (não comprovada nos autos) na assembleia não é suficiente para a realização de uma interpretação extensiva da ata que traga a presunção de que houve a destituição. Analisemos o seguinte trecho: “(…)por 03 (três) adquirentes, os quais terão como único objetivo, representar a totalidade dos condôminos junto ao Construtor ou Incorporador, e em tudo que interessar ao bom andamento da obra.” (Ata da assembleia, fl. 40) Ou seja, a ata expressamente discute poderes de representação perante a incorporadora, o que entende-se presumir sua permanência na administração da obra, que seria apenas acompanhada pelos representantes. O item 3º da ata dispõe sobre outros poderes, sem referência a destituição, e o item 6º diz que o tema já foi abordado, de maneira genérica. Assim, entendo correta a exigibilidade da cláusula expressa, ou um aditamento para a elucidação da questão. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO TOP TREE TOWER IBIRAPUERA, em face do Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices para o ingresso do título. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ALEX PFEIFFER (OAB 181251/SP)

FONTE: DJE/SP | 24/09/2015.

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1ª VRP/SP: Registro de Imóveis – Dúvida – valor do ITBI a ser recolhido – não cabe ao registrador, em regra, verificar a correção do valor, mas apenas o seu recolhimento -liberdade na qualificação em casos de erro manifesto

Processo 1046651-45.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Oficial de Registro de Imoveis da Capital – Edison Bonafé – Dúvida – valor do ITBI a ser recolhido – não cabe ao registrador, em regra, verificar a correção do valor, mas apenas o seu recolhimento -liberdade na qualificação em casos de erro manifesto – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de EDISON BONAFÉ, após a negativa de proceder ao registro do contrato social da empresa Bonafé Participação e Administração Ltda., que estabelecia que os imóveis de matrículas n º 48.016 e 61.540 seriam integralizados ao capital social. Alega o Oficial que o contrato social foi celebrado no dia 03/12/2014. Já as Declarações de Transações Imobiliárias foram preenchidas com a data 29/12/2014. Não obstante, o ITBI só foi recolhido no dia 28/01/2015. Com isso, aduz o Registrador que o valor recolhido do imposto não foi suficiente, devendo ser realizado o pagamento de juros e multa para que o óbice seja afastado. Juntou documentos às fls. 03/46. Não houve impugnação (fl. 47). O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 51/52). É o relatório. Decido. Com razão a D. Promotora. O contrato social não apresenta qualquer vício formal que obste o seu registro para a transferências dos imóveis que integralizam o capital social da empresa. Houve o recolhimento do ITBI, conforme documentos de fls. 21/22 e 29/36. Como se sabe, a transferência de propriedade de bens imóveis só acontece no momento de seu registro. Desta forma, o fato gerador do ITBI tem como data o dia deste registro, e não o dia da celebração do negócio jurídico consubstanciado no título que será registrado. É este o comando do art. 1245, caput, do Código Civil e artigo 35, I, do Código Tributário Nacional: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” Art. 35. O imposto de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.” Nesse sentido já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “TRIBUTÁRIO. ITBI. FATO GERADOR. OCORRÊNCIA. REGISTRO DE TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. 1. Rechaço a alegada violação do art. 458 do CPC, pois o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. Precedentes do STJ. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 215.273/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 15/10/2012).” No mais, por força dos artigos 289, da Lei 6.015/73, 134, VI, do Código Tributário Nacional e inciso XI do art. 30 da Lei 8.935/1994, ao Registrador incumbe fiscalizar o devido recolhimento de tributos referentes somente às operações que serão registradas, ressaltando-se que essa fiscalização limita-se em aferir o pagamento do tributo e não a exatidão de seu valor: “Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 20522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga) “Todavia, este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.” (Apel. Cív. 996-6/6 – CSMSP – J. 09.12.2008 – Rel. Ruy Camilo) “Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura já fixou entendimento no sentido de que a qualificação feita pelo Oficial Registrador não vai além da aferição sobre a existência ou não de recolhimento do tributo, e não sobre a integralidade de seu valor.”(Ap. Civ. 0009480-97.2013.8.26.0114 – Campinas – j.02.09.2014 – Rel. des. Elliot Akel) Entretanto, entendo que o Oficial deve proceder à qualificação com liberdade, evitando situações que venham fragilizar o sistema registral ou que possam vir a lhe acarretar responsabilidade, administrativa ou civil. Dessa forma, existindo flagrante incorreção no recolhimento do tributo não está ele impossibilitado de apontar a mácula e obstar o ingresso do título. No presente caso, o imposto foi recolhido na data da transferência do domínio e, portanto, não há que se falar em atraso ou encargos dele advindos. Destarte, não há óbice para o ingresso do título, tal como apresentado, no fólio real. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de EDISON BONAFÉ, afastando o óbice apresentado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de setembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RENE FRANCISCO LOPES (OAB 217530/SP)

FONTE: DJE/SP | 24/09/2015.

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Artigo: 450 anos do Notariado Brasileiro – Por José Flávio Bueno Fischer

Por José Flávio Bueno Fischer*

Este ano, comemora-se uma data muito especial para os tabeliães brasileiros: 450 anos da criação do notariado na cidade do Rio de Janeiro.
De acordo com Deoclécio Leite de Macedo, brilhante paleógrafo brasileiro que dedicou parte de sua vida na tentativa de constituir a história do notariado brasileiro, compulsando velhos livros de registro em busca de elementos que naturalmente se acham esparsos, “o primeiro ofício de tabelião público do Judicial e Notas do Rio de Janeiro, de acordo com o costume português, foi criado juntamente com a cidade, pelo capitão Estácio de Sá, em 1º de março de 1565. Pero da Costa foi nomeado seu primeiro serventuário. Por provisão de Mem de Sá, em 20 de setembro de 1565, foi anexado a esse ofício o de escrivão das Sesmarias. Pero da Costa renunciou, então, ao ofício de tabelião do Judicial, acumulando, somente, as funções de tabelião de Notas e escrivão das Sesmarias.”[1]
Muitos, entretanto, afirmam que a experiência da atividade notarial no Brasil é anterior ao 1º Oficio do Rio de Janeiro e remonta às expedições portuguesas do grande capitão Martim Afonso de Souza, que teria trazido, a bordo da famosa esquadra por ele comandada, 2 tabeliães, oficiais que teriam sido escolhidos e nomeados ainda em Portugal, conforme se lê da Carta de Poder de 20 de novembro de 1530 conferida por D. João III. Registrava o monarca que para a tomada de posse das terras bem como “para as coisas da Justiça e governança da terra” seria necessário criar tabeliados. [2]
Na verdade, pouco importa saber a origem exata da história do notariado no Brasil. A própria instituição do notariado em escala mundial se perde nas brumas do tempo. O que vale dizer é que dentre as diversas funções ou profissões surgidas com o desenvolvimento da sociedade, a atividade do notário é uma das poucas que ainda perdura. “Enquanto as instituições mais veneráveis e poderosas ruíram com o passar dos séculos, o notariado atravessou incólume a Queda do Império Romano, as trevas da Idade Média e até mesmo a sangrenta revolta do povo contra a aristocracia. A Revolução Francesa demoliu antigas instituições, mas o notariado foi preservado e revigorado.”[3]
E, no Brasil, o mérito do notariado é enorme e atravessa gerações. Nas palavras de Carlos Fernando Brasil Chaves, presidente do Colégio Notarial do Brasil – Subseção São Paulo, é a verdadeira história guardada em livros oficiais, pois ela demonstra o comportamento da vida social, das relações interpessoais, da aquisição patrimonial, dos valores morais, do comportamento familiar, do altruísmo ou do egoísmo, ou seja, reflexo fundamental e indissolúvel das características da sociedade. Segundo ele, talvez nenhuma outra instituição seja capaz de retratar de forma tão fiel a transmutação da vida brasileira.[4]
Realmente, qual outra instituição poderia pretender tamanhas experiência e estabilidade senão aquela que serve à boa-fé dos negócios jurídicos, à segurança das convenções, à publicidade dos atos e fatos jurídicos, ao rechaço da fraude e a garantia da validade e da eficácia de todas as trocas e do comércio humano?[5]
O tabelião, que é profissional de direito, com conhecimentos jurídicos e técnicos, garante a identidade e capacidade das partes, a legalidade dos atos, a conservação desses e sua validade “erga omnes”, desempenhando um importante papel de mantenedor da paz social, eis que sua atuação previne litígios e traz segurança jurídica. Em outras palavras, a noção própria da função notarial é obter o bem comum, a paz social, o que é uma prerrogativa apenas do Notário do tipo latino.
Com efeito, o tabelião latino, compreendendo os notários de todos os 86 países membros da União Internacional do Notariado, dentre eles, os brasileiros, distingue-se muito do notário anglo-saxão, esse último típico dos países regidos pela Common Law, como os Estados Unidos e muitos países da União Européia. Enquanto as atribuições do notário anglo-saxão são limitadas à autenticação de assinaturas e de cópias, à tirada do protesto cambial e, em geral, a tomada de juramentos não judiciais, as do tabelião latino são muito mais abrangentes, englobando a feitura de documentos que constituem atos jurídicos. De acordo com Poisl, “essa autoria assumida pelo tabelião latino garante a plena eficácia do documento, pois que é fiadora da identidade, capacidade e legitimidade das partes, da legalidade de todo o texto, do cumprimento das exigências fiscais.”[6]
Enquanto o notário do sistema latino deve ser um profissional do Direito, com formação jurídica adequada para redigir os atos que lhe são apresentados, o notário do sistema anglo-saxão, o Notary Public, por não ter formação jurídica, está proibido de oferecer assistência às partes e de redigir quaisquer documentos em que se exija conhecimento especializado. Consequentemente, nesse último sistema, desconhece-se o documento autêntico, a sua eficácia de fé pública e a figura do notário como autor desta.
Desta forma, de acordo com Mônica Jardim, o sistema latino de notariado é o único que realmente realiza a prevenção de litígios, ou seja, “é o único que gera uma segurança jurídica preventiva ao lado da segurança corretiva, reparadora ou a posteriori, que decorre da decisão judicial.” Segundo ela, a “segurança preventiva não existe nos países anglo-saxónicos, nos quais a função notarial, na limitada medida em que existe, é externa, posterior e sobreposta ao documento.” O notário do sistema anglo-saxão é estranho ao conteúdo do documento e a fé pública ou autenticidade não atinge esse conteúdo.[7]
Veja-se o exemplo dos problemas oriundos da falta de transparência no mercado imobiliário norte-americano, que bem reflete o que aqui se quer demonstrar. No texto “Fraudes imobiliárias, cartórios e burocracia”, postado em 08.02.2009 no site www.observatoriodoregistro.com.br, Sérgio Jacomino noticia uma nova modalidade de fraude, a “identity theft mortgage”, algo como subtração de identidade pessoal e hipoteca, ou simplesmente roubo de casas. Isso porque como não há nos Estados Unidos um sistema registral que permita a conferência da real titularidade do domínio dos bens, os fraudadores, de posse de uns poucos dados sobre os imóveis e os proprietários, formalizam empréstimos bancários, oferecendo os imóveis em garantia, e até mesmo vendendo-os ou transferindo-os para seus próprios nomes.[8]
Se nos Estados Unidos houvesse a assistência de um profissional como os notários dos regimes da civil Law (Notariado Latino), como ocorre no Brasil, onde o tabelião é um profissional de Direito treinado para dar a necessária assessoria jurídica aos contratantes, interpretando as cláusulas contratuais, certamente as fraudes seriam coibidas de forma mais eficiente.
Desta forma, pode-se dizer, com segurança, que a presença do notário do sistema latino em todas as sociedades organizadas é imperiosa para assegurar a eficácia às convenções negociais e evitar fraudes, na medida em que seus atos são dotados de presunção de exatidão (fé pública) e legalidade. Aliás, quanto mais complexa a sociedade, e, portanto, maior a gama de negócios jurídicos a vincular as pessoas e contribuir para o progresso econômico, maior a importância dos notários, profissionais de direito que têm por missão dar segurança e publicidade a fatos jurídicos que a todos interessam e afetam.
A instituição do Notariado é “a expressão do tempo, do espaço e da cultura do país.”[9] Seu papel é fundamental na construção da pacificação social e da justiça. Por isso, independentemente da precisão histórica de sua origem no Brasil, vamos comemorar com louvor os 450 anos (ou mais) desta atividade tão essencial ao desenvolvimento do país!

_________________________

[1] MACEDO, Deoclécio Leite de. Tabeliães do Rio de Janeiro do 1º ao 4º Ofício de Notas: 1565-1822.Disponível em: http://www.arquivonacional.gov.br/Media/Deoclecio.pdf. Acesso em 15.09.2015.

[2] OBSERVATÓRIO DO REGISTRO. 450 anos de tabeliado no Brasil? Disponível em:http://cartorios.org/2015/01/26/450-anos-de-tabeliado-no-brasil/. Acesso em 15.09.2015.

[3] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 5ª. ed. rev. e atual. São Paulo, Método, 2014. p. IX

[4] CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Uma instituição e a história do Brasil. Jornal do Notário. Ano XVII – Nº 167. Mai/Jun – 2015. Disponível em:http://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/revistas/84.pdf. Acesso em 15.09.2015.

[5] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 5ª. ed. rev. e atual. São Paulo, Método, 2014. p. IX

[6] POISL, Carlos Luiz. Em testemunho da verdade: Lições de notário. Porto Alegre: Sergio Antônio Fabris Editor, 2006. p. 20-21

[7] JARDIM, Mônica. A segurança jurídica preventiva como corolário da actividade notarial. Disponível em: https://woc.uc.pt/fduc/getFile.do?tipo=2&id=2314. Acesso em: 14.09.2015.

[8] PASSARELLI, Luciano Lopes. Responsabilidade civil do adquirente de bem imóvel que não registra seu título. In: Revista de Direito Imobiliário. Ano 33. n. 68. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jan-jun. 2010. p. 09-61.

[9]   CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Uma instituição e a história do Brasil. Jornal do Notário. Ano XVII – Nº 167. Mai/Jun – 2015. Disponível em: http://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/revistas/84.pdf. Acesso em 15.09.2015.

*José Flávio Bueno Fischer é 1º Tabelião de Novo Hamburgo/RS, Ex-presidente do CNB-CF e Membro do Conselho de Direção da UINL.

Fonte: Notariado | 22/09/2015.

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