Cartório é caro?

Escritura pública protege adquirente de baixa renda

O mito do alto custo dos cartórios

O presidente da Comissão Nacional de Direito Notarial e Registral da OAB realiza cursos para divulgar as atividades do extrajudicial que podem ajudar o advogado a obter mais rapidez para seus clientes. Ele fala sobre o mito do alto custo dos cartórios e diz que o cidadão que não pode contratar um bom advogado para assessorá-lo deveria contar com a proteção oferecida pelos cartórios, o que acaba não acontecendo.

O advogado Gilberto Netto de Oliveira Júnior é o primeiro presidente da Comissão Nacional de Direito Notarial e Registral da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e da seccional de Minas Gerais.

Seu desempenho, pioneiro, na comissão homóloga da seccional de Minas Gerais chamou a atenção da presidência da OAB-MG, que o indicou para o Conselho Federal da entidade.

“Até então, a OAB não tinha uma comissão voltada especificamente para as questões do direito notarial e registral, discutia-se o direito imobiliário mais amplamente. Nosso trabalho é vanguardista e importante porque há carência de advogados com conhecimento nas questões do extrajudicial. Queremos demonstrar as possibilidades de uso e aproveitamento dos serviços cartorários. Os procedimentos extrajudiciais proporcionam um vasto campo de atuação para o advogado, que pode se beneficiar muito das ferramentas das diferentes especialidades de cartório.”

Gilberto Netto explica como os serviços do extrajudicial podem ajudar o advogado a obter resultados com mais rapidez para seus clientes.

“No Cartório de Registro de Títulos e Documentos, por exemplo, são feitos diversos tipos de atos e contratos cuja elaboração depende de um advogado, conforme dispõe a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73, artigo 129). Já os procedimentos feitos no Cartório de Protesto de Títulos são desconhecidos de muitos advogados, que nem sempre estão familiarizados com questões como a distinção entre cancelamento ou sustação de protesto, por exemplo. O advogado também pode fazer divórcios, separações e formais de partilha no Cartório de Notas e, ainda, pode se valer de atas notariais como meio de prova.”

Gilberto Netto realiza seminários quinzenais, em Minas Gerais, para orientar o advogado sobre a Lei 11.441/2007, que possibilitou a realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais nos Cartórios de Notas, de acordo com a tendência mundial de desobstrução do Judiciário e a passagem dos atos de jurisdição voluntária para o extrajudicial. Segundo ele, a lei abriu uma grande oportunidade para o jovem advogado buscar a estabilidade no fluxo de seus honorários, uma vez que a via extrajudicial é muito mais rápida que a esfera judicial.

“Essa lei é um sucesso e precisa ser divulgada para os colegas que ainda não estão habituados aos procedimentos extrajudiciais. Temos realizado cursos no auditório da OAB-MG para mais de 350 participantes e esse interesse vem crescendo em todo o país. Não somente os cidadãos, mas também os advogados querem obter procedimentos cada vez mais céleres e estão encontrando essa rapidez na via extrajudicial.”

Cartório é caro?

O artigo 108 do Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

“Há bancos que contratam empresas para a guarda de uma cópia dos contratos de financiamentos imobiliários durante 30 anos”, comenta Gilberto Netto. “O banco chega a gastar R$ 4,5 mil por contrato. Esse custo é repassado ao devedor e o banco fica preso a essa situação por todo esse tempo, sendo que essa é a função do cartório. Para os imóveis de baixo custo adquiridos pela grande maioria dos brasileiros seria muito mais barato lavrar a escritura. E somente o cartório oferece segurança jurídica. O tabelião de Notas, que lavra a escritura, e o oficial do Cartório de Registro de Imóveis têm responsabilidade jurídica e objetiva pela guarda e manutenção desses documentos.”

O cidadão mais vulnerável, aquele que adquire o imóvel de baixo valor, é justamente o que não pode contratar um bom advogado para assessorá-lo e acaba não contando com a proteção oferecida pelos cartórios.

“Imóveis com valor até trinta salários mínimos estão localizados em aglomerados, vilas e comunidades. São imóveis irregulares, em sua maioria, e seus proprietários são os mais desprotegidos. Seria mais salutar e proveitoso, para o cidadão, se o governo, ao invés de dispensar, subsidiasse a escritura pública para negócios nessa faixa de valor. Muitas vezes o titular tem apenas um contrato de gaveta e desconhece o verdadeiro proprietário. Essa iniciativa seria uma maneira de impedir o fomento da irregularidade registral. Sem nenhuma normativa tratando do assunto, o comprador hipossuficiente acaba sendo facilmente lesado.”

Imparcialidade dos cartórios protege o consumidor

A finalidade do cartório é prevenir o litígio, como ressalta o advogado Gilberto Netto. Ao levar seu contrato de compromisso de compra e venda para análise no Cartório de Notas, o adquirente de imóvel recebe do tabelião, de forma imparcial, importantes informações sobre a incorporação – se está registrada, por exemplo – e sobre as características da hipoteca que recai sobre o imóvel que está sendo financiado.

“Além disso, o tabelião vai pedir as certidões do Cartório de Registro de Imóveis que informam sobre a ocorrência de eventuais ações em nome dos vendedores, informações essas que, obviamente, não são fornecidas pelo construtor ou incorporador”, diz.

A verdade é que muitos detalhes passam despercebidos em dezenas de páginas de contrato.

“Às vezes, o comprador acaba por assinar um documento que estabelece a dispensa das certidões previstas na Lei 7.433/85, sem saber que certidões são essas e a importância de cada uma delas para a realização do negócio. São certidões da Receita Federal, do INSS, certidões trabalhistas e de protesto – importantíssimas para assegurar a higidez do empreendimento – que estão sendo dispensadas sem conhecimento do comprador.”

O advogado relata que, ao ser assediado nos plantões de venda, o adquirente de boa-fé acaba aceitando as regras impostas pelo incorporador.

“Muitas vezes, a pessoa que compra um lote é seduzida pelo folheto promocional com imagens de campo de golfe, pista para helicóptero e quadras de tênis, mas, na realidade, o lugar ainda é um matagal. Sabemos que o incorporador também sofre com a falta de padronização na administração pública. Um processo de incorporação chega a levar quase um ano para ser aprovado em algumas prefeituras. Por isso, muitas vezes os lotes começam a ser vendidos sem nenhum tipo de instrumento jurídico válido. Mas, isso não retira a responsabilidade do incorporador pela venda sem a devida documentação.”

Parceria entre advogados e cartórios

Gilberto Netto relata que a Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB está assinando convênios com as associações representativas dos cartórios – como o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), e a Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) – com o objetivo de estabelecer parcerias de cooperação entre as duas classes.

“O trabalho do advogado é defender os interesses das partes. Cabe ao registrador e ao tabelião defender o instrumento, o ato jurídico. Não existe conflito de interesses nessa relação, esses profissionais do Direito podem perfeitamente trabalhar juntos”, comenta.

Para ele, a parceria entre advogados e cartórios tende a ficar mais intensa à medida que mais atos de jurisdição voluntária forem sendo desjudicializados.

“Os Estados estão reformulando seus provimentos, visando à padronização dos atos praticados pelos cartórios. Estão de parabéns por esse trabalho a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, a de Minas Gerais e as de outros Estados que estão seguindo a mesma linha”, finaliza o advogado Gilberto Netto.

Os sistemas desenvolvidos para a prestação de serviços extrajudiciais pela internet são em grande parte responsáveis pela padronização de atos nos cartórios. Em São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça funciona como órgão regulador dos serviços online.

Fonte: Anoreg/SP.

Cartório é caro?
Ex-proprietário de veículo deixa de ser responsabilizado por infrações pós-venda

Cartório comunica online a transferência de veículos e evita a responsabilização do comprador por IPVA e multas pós-venda
A comunicação de venda de veículo feita pelo cartório à Sefaz-SP, que por sua vez envia a informação ao Detran-SP, evita que o ex-proprietário seja responsabilizado por infrações cometidas após a transação. Mesmo sem transferir o bem para o seu nome, o comprador recebe as devidas cobranças de multas e de IPVA.
Lizandro Florêncio não esquece a melhor e, ao mesmo tempo, pior venda de carro que já fez na vida, em 2011, no dia de seu aniversário de 46 anos. Sem regatear, o comprador pagou o preço inicialmente pedido, não foi nem preciso retirar a porcentagem da barganha de praxe. Troca de sorrisos e apertos de mãos vieram depois do CRV assinado e reconhecido em cartório. Um churrasco com os amigos marcou a dupla comemoração. Mas a alegria não durou mais do que alguns meses. Não é que o simpático comprador deixou de fazer a transferência do carro para o seu nome? Pior do que isso, as contas a pagar foram para o endereço do ex-proprietário: IPVA atrasado e algumas multas cujos pontos ameaçavam perigosamente a carta de habilitação do pobre Lizandro Florêncio. Ele se queixava da “falta de sorte” a quem se dispusesse a ouvi-lo até que alguém fez a pergunta certeira: – Você comunicou o Detran da venda de seu carro?
A história de Lizandro Florêncio pode ser fictícia, mas os comportamentos do vendedor e do comprador, que ilustram o caso, são recorrentes. Até o ano passado, as comunicações de vendas de veículos ao Detran-SP eram raras, embora fossem obrigação do ex-proprietário de acordo com exigência do Código de Trânsito Brasileiro. E também é bastante comum o comprador não passar o carro para o seu nome no prazo de trinta dias, como determina o mesmo Código.
Comunicações de venda de veículos passam de 20 mil/ano para 300 mil/mês em SP.
Ao dispor que os tabeliães enviem à Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo (Sefaz/SP) as informações relativas às transferências de veículos automotores, o Decreto Estadual 60.489, que entrou em vigor no dia 23 de julho de 2014, facilitou o cumprimento da obrigação do cidadão de comunicar a venda de veículo ao Detran-SP. Um ano depois, os resultados são excepcionais.
Em vez de 20 mil comunicações anuais de vendas de veículos, o Estado passou a contar com 300 mil por mês, o que representa a possibilidade da correta identificação do proprietário do veículo para o recolhimento do IPVA e a cobrança de multas.
Portanto, para Gabriel Luis Osés, supervisor fiscal da Diretoria Executiva da Administração Tributária da Secretaria da Fazenda Estadual – Sefaz/SP, o objetivo do decreto plenamente alcançado.
Osés explica que, na grande maioria dos casos, a pessoa cobrada não era mais a responsável pelo veículo, uma vez que, da mesma forma que nosso Lizandro Florêncio, ela não comunicava a venda do carro ao Detran-SP, que, por sua vez, devia registrar a comunicação e encaminhá-la à Secretaria da Fazenda. E, anteriormente ao decreto, a chamada comunicação de venda era obrigação legal do vendedor, que deveria remeter ao Detran-SP a cópia do Certificado de Registro de Veículo (CRV) devidamente preenchida e com o reconhecimento de firma por autenticidade.
Comunicação de venda feita pelo cartório: solução definitiva para a identificação do proprietário na cobrança de multas e IPVA
Em menos de um ano da entrada em vigor do decreto, o crescimento das comunicações – de 20mil/ano para 300 mil/mês – comprova a excelência e segurança dos serviços prestados pelos Cartórios de Notas, e de Registro Civil com atribuição de Notas, que fazem o reconhecimento de firma nos atos de transferência de propriedade de veículos e a seguir comunicam o fisco. Tudo feito gratuitamente, embora o novo procedimento tenha exigido pessoal qualificado e investimentos para a implantação e operação do sistema.
Além de solucionar definitivamente a questão da correta identificação do proprietário do veículo para a cobrança, pelo Estado, de multas e do IPVA, a comunicação de venda feita diretamente pelo cartório evita que o ex-proprietário seja responsabilizado por infrações cometidas após a transação. Uma medida que beneficia todos os envolvidos, garantindo mais segurança para comprador e vendedor.
Segundo Gabriel Luis Osés, a ideia de passar aos tabeliães a responsabilidade pelo envio de informações sobre a venda de veículos surgiu quando a Secretaria da Fazenda estudava a alteração da lei do IPVA paulista (Lei Estadual 6.606/1989, atualizada pela Lei 13.296/2008).
“Ao analisarmos a obrigatoriedade da comunicação, ao Detran-SP e à Sefaz-SP, das informações relativas à venda de veículo, observamos também a necessidade de o proprietário comparecer aos cartórios para o reconhecimento de firma por autenticidade. Identificamos, então, a possibilidade de repasse dessas informações pelos notários. O Decreto 60.489/2014 estabelece a forma de prestação dessas informações pelos notários.”
Ajuda e empenho dos tabeliães
A partir do decreto, as informações, que antes eram repassadas presencialmente, passaram a ser enviadas de forma eletrônica pelos cartórios, como relata Gabriel Luis Osés.
“A Secretaria da Fazenda repassa, eletronicamente, essas informações ao Detran-SP. A quantidade de comunicações de vendas efetivadas por mês aumentou consideravelmente. Para se ter uma ideia, eram feitas anualmente cerca de 20 mil comunicações e, agora, depois do decreto, as comunicações passaram a 300 mil no mês. Esse projeto é um sucesso porque visou facilitar o cumprimento das obrigações pelo cidadão. E não tivemos dificuldades para implementá-lo porque os cartórios já tinham esses registros em seus sistemas e os notários paulistas estão acostumados ao envio eletrônico de outros tipos de informações à Secretaria da Fazenda. Os problemas iniciais de um novo projeto foram rapidamente contornados com a ajuda e o empenho dos tabeliães.”
Hoje, mesmo que o comprador não efetue a transferência do veículo para o seu nome ele receberá as devidas cobranças de multas e de IPVA.
“O novo procedimento relativo à comunicação de transferência de veículo feita pelos cartórios proporciona mais segurança para o vendedor”, diz Osés. “E os principais ganhos para a Secretaria da Fazenda são agilidade e efetividade.”
“O reconhecimento de firma por autenticidade é importante. O fato de o tabelião ter fé pública e atuar por delegação do Estado é uma comprovação de que aquela assinatura é realmente da pessoa que diz ser. O reconhecimento por autenticidade é um grande passo a favor da segurança”, conclui Gabriel Luis Osés.

Segurança: cartório comunica online a venda do veículo e resguarda ex-proprietário de eventuais débitos
Segundo o diretor de veículos do Detran-SP, Israel Alexandre de Souza, a iniciativa do Governo de São Paulo visou desburocratizar o processo de comunicação de venda de veículo, que, antes do Decreto 60.489/2014, devia ser feito ao Detran-SP pelo ex-proprietário (vendedor), bem como garantir que 100% dos registros de vendas nos cartórios fossem processados pela Secretaria da Fazenda e pelo Departamento de Trânsito.
Ele comenta as vantagens do novo sistema, em que os cartórios comunicam a formalização da venda à Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo, pela internet, na data do reconhecimento de firma do vendedor do veículo, sendo que a Secretaria retransmite os dados ao Detran-SP.
“A comunicação de venda é um procedimento exigido pelo Código de Trânsito Brasileiro (CTB). Antes, porém, o proprietário acabava esquecendo-se de informar a venda do veículo. Por isso, a transmissão online traz uma segurança a mais para o antigo dono, que ficará resguardado de possíveis débitos que, eventualmente, sejam registrados no carro, caso o comprador não faça a transferência de propriedade.”
Ou seja, graças à comunicação feita pelos cartórios, relativa à totalidade das vendas de veículos, a cobrança pode ser feita diretamente ao novo dono, cujos dados são informados pelo vendedor no verso do Certificado de Registro de Veículo (CRV), conhecido como documento de compra e venda.
“A iniciativa também contribuiu para que o cadastro dos veículos se mantenha atualizado no Detran-SP”, diz Israel.

Comunicações de vendas de veículos aumentam 300%: mais segurança contra fraudes
O diretor de veículos relata, ainda, que, em 2013, ano anterior à implantação do novo sistema, a média mensal de comunicações de vendas efetivadas no Detran-SP era de cerca de 73 mil. Nos primeiros cinco meses de 2015, a média foi de aproximadamente 350 mil, o que representa mais de 300% de aumento no número de comunicações de venda.
“O aumento do número de comunicações de vendas tem impacto não apenas nos assuntos referentes ao veículo, mas também na fiscalização e na aplicação de penalidades ao condutor correto, já que o Detran-SP passa a ter a informação atualizada de que o bem não está mais em posse do proprietário de registro e que há uma transferência pendente”, afirma Israel.
“Além disso, o novo procedimento aumenta a segurança contra fraudes, pois garante a existência de reconhecimento de firma por autenticidade realizada pelo cartório.”
A iniciativa também reduz a chance de o comprador não efetuar a transferência de propriedade do veículo, que deve ser feita em até trinta dias após a data de preenchimento do CRV.
“A partir da comunicação de venda, o veículo só poderá ser licenciado quando o novo dono passar o bem para o seu nome. Sem estar licenciado, o veículo pode ser apreendido em fiscalizações de trânsito. Portanto, a comunicação de venda força os compradores a regularizarem a situação do veículo.”
Todas as informações sobre comunicação de venda e transferência de propriedade podem ser consultadas no portal do Detran-SP – www.detran.sp.gov.br

Cartórios criam setor próprio para dar vazão ao volume de comunicações de venda de veículos
Ao fazer o reconhecimento de firma no Certificado de Registro de Veículo (CRV), o cartório lança em seu sistema as informações do veículo e do comprador. Os arquivos são gerados em linguagem XML, que possui capacidade para descrever diferentes tipos de dados e a vantagem da facilidade de compartilhamento de informações pela internet. No final do dia, esses arquivos são transmitidos em lote para o portal da Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo. Dessa forma, as comunicações de vendas de veículos são feitas praticamente em tempo real.
“Apesar do prazo de 48 horas para envio dessas informações, os cartórios, em sua maioria, remetem os arquivos no final de cada expediente”, diz Ana Paula Frontini, 22ª Tabeliã de Notas de São Paulo.
Os cartórios do Estado de São Paulo são informatizados, por isso os tabeliães estavam preparados para atender os procedimentos estabelecidos no Decreto 60.489/2014.
“No entanto, foi preciso aumentar o número de funcionários a fim de evitar as filas nos balcões. Também tivemos que investir no aprimoramento da qualidade da transmissão de dados pela internet para dar vazão à demanda de envio das informações. Foi necessário aumentar o número de computadores e escâneres. Na verdade, fomos obrigados a criar um setor próprio nos cartórios somente para dar conta desse serviço”, relata Ana Paula.
“Nosso sistema teve que ser adaptado para interagir com o sistema do Detran-SP. Isso não chega a ser um problema para os cartórios de médio e grande porte, mas, para as pequenas serventias, certamente sim. Essas unidades tiveram que adaptar seus sistemas às exigências do decreto, uma vez que o habitual era usar programas simples, como o Office, com o índice em Excel e as lavraturas de escrituras em Word. Mesmo assim, a maneira como todos os cartórios responderam a mais essa demanda representa um sucesso no Estado de São Paulo. As transferências de veículos são comunicadas no mesmo dia à Secretaria da Fazenda. A agilidade dos cartórios obrigou o Detran-SP a readaptar os seus servidores para compatibilizá-los ao grande número de informações recebidas diariamente dos tabeliães.”

Fé pública e confiabilidade levam o Estado a optar pelos cartórios
Ana Paula Frontini comenta a ação do Estado de eleger os tabeliães como canal de comunicação para a transferência da propriedade de veículos.
“Essa escolha está relacionada com a fé pública dos tabeliães e a confiabilidade no serviço. O Estado sabe que não podemos desobedecer à determinação do decreto nem mentir acerca das informações, uma vez que os tabeliães estão sob a fiscalização do Poder Judiciário. Além da confiabilidade, a tradição dos tabeliães e oficiais de registro também é relevante. Por conta dessa tradição, os órgãos fiscais, principalmente, vêm delegando responsabilidades que não guardam relação direta com os serviços extrajudiciais. É o caso, por exemplo, da Portaria CAT 21 (27/02/2012), que disciplinou o envio das informações de escrituras lavradas pelos tabeliães, relativas à transmissão causa mortis, e possibilitou à Secretaria da Fazenda ter maior controle e fiscalização do recolhimento do ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. O mesmo ocorre em relação à Receita Federal, que só toma conhecimento da transferência de um imóvel por meio dos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis. Há o fator confiança, mas também conta muito o local onde essas transações ocorrem tradicionalmente.”
A transferência do veículo não ocorre nos cartórios, mas no Detran. O proprietário (vendedor) reconhece a firma autêntica no CRV, mas não comunica a transferência ao Detran, embora tenha essa obrigação.
“A comunicação de venda pelo ex-proprietário é uma exigência do Código de Trânsito Brasileiro que nunca pegou. Por isso, em alguns Estados da Federação, a transferência da propriedade do veículo é feita nos cartórios e não no Detran”, comenta a tabeliã.

Mais segurança e tranquilidade para o vendedor do veículo
Para a cobrança de dívidas de IPVA, multas ou pontuação na habilitação, a simples comunicação do cartório aos órgãos competentes é válida para provar a transferência do veículo.
“A partir do Decreto 60.489/2014, o comprador que deixa de comunicar a transferência de propriedade do veículo ao Detran passa a ter o ônus da prova em caso de débitos posteriores a essa transmissão”, confirma Ana Paula. “O decreto não dispensou a transferência da propriedade no Detran-SP. O vendedor deve conferir se o comprador fez a alteração perante o Detran no prazo estipulado de trinta dias. No entanto, o vendedor passa a ter uma prova segura da transferência de titularidade do veículo. Já o comprador continua com a obrigatoriedade de transferir o bem para o seu nome junto ao Detran-SP.”

Decreto amplia alcance da eficácia do reconhecimento de firma para alteração do contribuinte
“O seguro mais barato que existe no Brasil é o reconhecimento de firma”, brinca Ana Paula. “O tabelião afirma que a pessoa é quem diz ser, que assinou o documento, que não estava sendo coagida ou induzida a tal, que é capaz para praticar aquele ato, tudo pelo custo de um reconhecimento de firma (R$ 12,15 – tabela de 2015).”
Segundo Ana Paula, o novo procedimento veio reconhecer um ato muito eficaz, o reconhecimento de firma autêntico.
“Afirmar, mediante a apresentação de documentos, que aquela pessoa é quem diz ser e que ela apôs sua assinatura em determinado documento é algo que já acontecia antes do decreto. A verdade é que isso funciona tão bem que o decreto veio ampliar o alcance desse reconhecimento de firma e utilizá-lo como meio próprio para dizer que o contribuinte mudou, não é mais o vendedor e passa a ser o comprador. O decreto reconheceu esse mecanismo como válido para alteração do contribuinte do imposto. O que o decreto fez foi ampliar a utilização de um ato que já era eficaz.”
E a agilidade ainda pode ser maior, se o Detran-SP reconhecer que a transferência da propriedade se dá no momento do reconhecimento de firma.
“Se uma alteração legislativa dispusesse nesse sentido, isto é, reconhecesse a transferência da propriedade a partir do reconhecimento autêntico da firma do vendedor e do comprador, ambos estariam dispensados de fazer a comunicação ao Detran-SP, o que seria maravilhoso para o cidadão. Mas essa iniciativa precisa partir do órgão executivo, ou seja, do próprio Detran-SP”, informa Ana Paula Frontini.

Fonte: Anoreg/SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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