Artigo: Conheça o usucapião cartorário extrajudicial do novo Código de Processo Civil – Por Arnaldo Rizzardo

*Arnaldo Rizzardo

Inicio hoje minha participação neste importante espaço de debate criado pela Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo. A coluna Direito Civil Atual, do renomado portal Consultor Jurídico, em pouco tempo de existência, tem sido um instrumento útil para ampliar e divulgar importantes discussões sobre temas de Direito Privado e, para mim, será também um modo de me comunicar diretamente com os queridos leitores de minha coleção de Direito Civil, publicada há várias edições.  Agradeço, portanto, o convite para integrar a Rede e a coluna, o que faço na pessoa de seus coordenadores os ministros Luís Felipe Salomão, Antonio Carlos Ferreira e Humberto Martins, além dos professores Ignacio Poveda, Otavio Luiz Rodrigues Junior, José Antonio Peres Gediel, Rodrigo Xavier Leonardo e Rafael Peteffi da Silva.

Nesta coluna abordo a inovação que o novo Código de Processo Civil trouxe aos direitos reais: o usucapião cartorário extrajudicial.

O Código de Processo Civil introduzido pela Lei 13.105/2015 trouxe um procedimento cartorário e extrajudicial para o usucapião, com a decorrência de se reconhecer e oficializar o domínio sobre áreas de terra, tanto urbanas como rurais.

O pedido é feito junto ao Ofício do Registro de imóveis da situação do imóvel.

Exercendo uma pessoa a posse sobre o imóvel, comprovada através de justo título ou de documentos que evidenciem a origem, a duração, a continuidade, a qualidade de sua justa procedência, durante qualquer período de tempo, com especificação da origem, e não surgindo impugnação ao pedido pela pessoa em cujo nome está a matrícula, pelos confrontantes e órgãos públicos (sendo exemplos o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel), o próprio titular do cartório reconhecerá o usucapião e abrirá a matrícula do imóvel, com a averbação junto à matrícula de origem. Trouxe o Código de Processo Civil de 2015 a instituição de um procedimento para se reconhecer o domínio sobre imóvel através da apresentação de documentos, e de medidas cartorárias determinadas pelo oficial do Registro de Imóveis. Não existindo qualquer oposição, fica implicitamente reconhecida a titularidade. Se aparecer alguma impugnação, o oficial do cartório de registro de imóveis remeterá o expediente ao juízo competente da situação do imóvel. Cabe, então, ao pretendente adaptar o pedido a uma petição inicial, para que tenha andamento judicial, de modo a seguir pelo procedimento comum.

Para uma compreensão corretada matéria, necessário o exame dos dispositivos concernentes, trazidos pelo CPC/2015, que delineiam o caminho e as exigências discriminadas para o reconhecimentodo domínio.

O artigo 1.071 acrescentou o artigo 216-A ao Capítulo III do Título V da Lei 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), onde estão enumerados os requisitos e é delineado o procedimento.

Eis o texto do caput e de seus incisos, pertinentes aos requisitos:

“Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.

Não se afasta a opção da via judicial, que se mantém como uma faculdade para o interessado. Encaminha-se o pedido em nome daquele que exerce a posse, para o oficial do cartório de registro de imóveis com jurisdição sobre o local onde o mesmo se encontra, ou de sua matrícula no caso de sua existência, através de advogado legalmente constituído. Descreve-se o imóvel, com as confrontações e demais elementos de identificação.

Vários os documentos que acompanham o requerimento, sendo o primeiro deles a ata notarial lavrada por tabelião, sobre o histórico do imóvel. Descrevem-se a área, as confrontações, a localização, a situação perante a Fazenda Pública, o período da posse exercida pelo requerente e pelos antecessores, se for o caso, bem como a forma de transferência ou transmissão. Na narração do histórico da posse, é de grande importância, também, o relatório de sua destinação ao longo do tempo, de sorte a ficar retratado o exercício no passado até o momento presente. Conveniente que, em sequência, ou em outra ata, se colham os depoimentos de pessoas que conheçam o imóvel e a posse exercida, com a rememoração do histórico e das particularidades.

Anexam-se a planta e o memorial descritivo, elaborados e assinados por engenheiro ou agrônomo, juntando prova de anotação de responsabilidade técnica. Também assinam os documentos os titulares de direitos reais ou quaisquer direitos eventualmente registrados ou averbados na matrícula do imóvel, como credores com direito de hipoteca, e mais os confinantes, que devem ser devidamente qualificados. Com isso, depreende-se a existência de concordância relativamente à pretensão, afastando futuras impugnações.

Juntam-se as certidões negativas fornecidas pela distribuição do foro da comarca da localização do imóvel e do domicílio do requerente, envolvendo a esfera civil, penal, administrativa, trabalhista, tributária etc. Não se restringe a exigência, pois, à justiça estadual, mas estende-se à área da justiça federal e trabalhista.

A eventual existência de alguma anotação sobre o imóvel servirá para a verificação do exercício ou não da posse – se conturbado, discutido, pacífico, manso.

Impõe-se ao requerente a apresentação de justo título, se houver, como escritura pública de posse ou de sua cessão, ou o documento particular retratando a transmissão da posse, e mesmo de uma escritura pública cujo registro foi recusado por algum defeito. Mas não se restringe o documento ao justo título; abrange também qualquer documento que revele a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, que se evidencia mediante a comprovação do pagamento, de prestações, dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Realmente, retira-se do inciso IV que, se não apresentado o justo título, outros documentos são admitidos, desde que evidenciem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, como as sucessivas escrituras públicas de hipoteca incidente no imóvel.

Não estão pautadas outras exigências.

Quanto ao requisito sobre o tempo de posse do requerente e seus antecessores, a imposição da referência vem desacompanhada da exigência de um prazo mínimo no exercício da posse. É de se observar que este tipo de procedimento para o usucapião requer a concordância de todas as pessoas que aparecem na matrícula e nos registros. Há praticamente uma aquiescência geral sobre a oficialização, com a abertura de matrícula.

Os parágrafos que seguem tratam do procedimento cartorário.

Assim, no parágrafo 1º, ordena que se leve a termo a autuação do pedido, com a devida prenotação: “O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido”.

A autuação representa o registro do ato no cartório, recebendo uma numeração e as anotações relativas ao objeto, à parte promovente, e a outros elementos estabelecidos administrativamente. A prenotação constitui exigência de qualquer ato cartorário. Serve para determinar a prioridade de seu exame e, consequentemente, preferência no registro do direito real. Efetua-se através da anotação prévia ou provisória no livro 1 do Cartório, e averba-se junto ao imóvel que se encontra matriculado, o qual se pretende o reconhecimento do usucapião, para garantia da prioridade ou preferência em favor do apresentante. Perdura pelo prazo de trinta dias, de acordo com o artigo 206 da Lei 6.015/1973, exceto em situações nomeadas, dentre elas o introduzido pedido de usucapião, mantendo-se até que haja o acolhimento ou a rejeição.

Parte-se, em seguida, para o exame dos documentos. Estando correto o pedido, com as necessárias indicações e a descrição do imóvel, observa-se se a planta possui a concordância de todos os que têm algum direito real ou de outra espécie no imóvel, evidenciada através de assinaturas na planta do imóvel matriculado e dos imóveis confinantes. Faltando alguma assinatura, procede-se à notificação através de carta enviada pelo registrador, feita pessoalmente por pessoa do cartório, ou enviada mediante carta registrada e com aviso de recebimento, a fim de colher a manifestação, no prazo de quinze dias. O silêncio importará em discordância. É o que expressa o parãágrafo 2º: “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

Ao contrário do que normalmente acontece e da lógica, interpreta-se o silêncio como discordância, conduzindo a encerrar-se a fase administrativa do usucapião, e enviando-se os autos ao juízo competente.

O parágrafo 3º ordena a cientificação do pedido a entes públicos, como acontece na forma judicial: comunicam-se a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município, a fim de se manifestarem no prazo de quinze dias. Remetam-se cópias do pedido e da planta: “O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido”.

Após decorrido o prazo, e inexistindo oposição, publica-se edital em jornal de grande circulação, onde houver, para ciência dos interessados, a fim de se manifestarem no prazo de quinze dias, nos termos do parágrafo 4º: “O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias”. Embora conste a publicação onde houver jornal de grande circulação, não se pode depreender a dispensa se não existir jornal com tal alcance na localidade. Acontece que a exigência diz com a publicação no sentido de se efetuar no jornal com elevada divulgação, mesmo que não seja do lugar ou do município da situação do imóvel, como a utilização da imprensa da capital do Estado com acentuada distribuição na região do cartório onde tramita o pedido. Preferível, no entanto, que se utilize a imprensa local, se regulares as edições e de alcance geral.

Aos interessados convocados por carta ou pela imprensa é assegurado o direito de solicitar esclarecimentos e diligências, concedendo-se para os requerimentos também o prazo de quinze dias, que é o comum para as manifestações perante o cartório. Também ao oficial de registro de imóveis se faculta essa determinação de diligências em relação à área, à parte postulante e aos interessados, no que revela-se claro o parágrafo 5º: “Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis”.

Encaminhadas e cumpridas as formalidades, sem oposição de terceiros ou interessados, e vindo expressa a concordância dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula, bem como dos confinantes, faz-se o registro, junto à matrícula do imóvel, da declaração de usucapião, e abre-se a matrícula do novo imóvel. É o que se lê do parágrafo 6º: “Transcorrido o prazo de que trata o parágrafo 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do parágrafo 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso”.

Discordando o interessado de exigências descabidas feitas pelo oficial do registro de imóveis, oportuniza-se a suscitação de dúvida, com antecipação de tutela (ou tutela provisória segundo o novo CPC). A respeito, encerra o parágrafo 7º: “Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei”. O oficial apresentará a dúvida, com a justificativa, encaminhando-a ao juízo competente, onde o interessado será intimado para se manifestar em dez dias (artigo 201 da Lei 6.015/1973).

Concluídos os trâmites descritos, com o atendimento das disposições legais, e superadas eventuais dúvidas, considera-se apto o pedido para a finalidade visada. Do contrário, isto é, não se encontrando em ordem a documentação, ou faltando algum elemento obrigatório, rejeita-se a solicitação. O assunto está no parágrafo 8º: “Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido”.

Todavia, não se retira o direito de agir judicialmente, com o ajuizamento da ação, o que permitirá maior dilação de prova, conforme está garantido no parágrafo 9º: “A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião”.

O parágrafo 10º manda a remessa dos autos ao juízo competente caso verificada alguma impugnação: “Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum”.

Percebe-se que, para a tramitação perante o cartório, não poderão existir oposições, impondo-se, ademais, a concordância expressa de quem revele direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

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*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Lisboa, Girona, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC e UFMT).

* Arnaldo Rizzardo é advogado, desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul e membro da Academia Brasileira de Direito Civil. É autor da coleção de Direito Civil, publicada pela Forense-Gen.

Fonte: Consultório Jurídico | 10/08/2015.

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Anoreg/MT participou da apresentação do projeto de regularização fundiária urbana “Papel Passado”

Objetivo é regularizar mais de 12,4 mil lotes em todo o estado

A Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso (Anoreg/MT) participou no dia 13/8, da apresentação do projeto de regularização fundiária urbana em 35 municípios do estado da Secretaria de Estado das Cidades (Secid). Orçado em R$ 10,5 milhões, a ação faz parte do programa do Ministério das Cidades “Papel Passado” e será executado em parceria com movimentos sociais e prefeituras.

Segundo a coordenadora administrativa, Andreia Ferreira, que representou a associação no evento, o objetivo é regularizar mais de 12,4 mil lotes em todo o estado. “Nós sabemos que a falta de titulação dos terrenos urbanos provoca impactos no desenvolvimento econômico e social na gestão de uma cidade. E a Anoreg/MT juntamente com o Governo Federal, Estadual e Municipais estão engajados na regularização fundiária”, disse.

Cláudio Miranda, secretário adjunto de Políticas Urbanas da Secid, apresentou o funcionamento do projeto aos executivos municipais, estaduais e lideranças comunitárias. Ele ainda reforçou a importância da integração entre os órgãos participantes da iniciativa para que os processos de regularização fundiária sejam concluídos no menor tempo possível. A previsão para execução do projeto é de 12 meses. “Vamos trabalhar com solução de conflitos, justiça social e diversos outros problemas relacionados à regularização fundiária. São questões que serão solucionadas por cada órgão participante do projeto. A expectativa do Governo é que após a concretização dessa primeira edição, ampliemos o projeto para abranger outras cidades do Estado”, afirmou.

Diretor de Regularização Fundiária Urbana do Instituto de Terras de Mato Grosso (Intermat), Joelson Ticianel, destacou ainda a parceria da Anoreg/MT e Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) nos processos de regularização no Estado. Segundo ele, os órgãos vêm contribuindo para a celeridade das ações. Sobre a participação do Instituto nesta nova etapa do processo de regularização em Mato Grosso, Joelson salientou que o órgão está à disposição do Governo. “Queremos muito que a regularização saia do papel e seja concretizada em Mato Grosso”.

Fonte: IRIB – Anoreg/MT com Secid | 13/08/2015.

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MPF/MG quer impedir que Caixa cobre taxa de construção de mutuários

Encargo deveria ser exigido das construtoras, mas vem sendo cobrado ilegalmente dos adquirentes de imóveis em construção

O Ministério Público Federal em Minas Gerais (MPF/MG) ingressou com ação civil pública para impedir que a Caixa Econômica Federal (CEF) cobre dos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação quantia a título de “taxa de construção”, juros remuneratórios e TR quando forem adquiridos imóveis em começo de construção.

Segundo a ação, a cobrança é abusiva e ilegal, porque coloca o consumidor em desvantagem exagerada, cobrando-lhe obrigações iníquas e onerosas, o que é proibido pelo artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela Portaria 03/2001 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça.

O MPF apurou que os adquirentes dos imóveis não são informados da existência dessa taxa de construção – ou taxa de evolução da obra – ao contratarem o financiamento, tampouco da cobrança de juros. Eles só vêm a saber dos encargos no decorrer do contrato, quando são notificados a efetuar depósitos para a CEF referentes à fase de construção do imóvel, o que também constitui violação ao dever contratual de informação imposto pelos artigos 4º e 6º do CDC.

Para agravar a situação, as cobranças perduram até mesmo após a entrega das chaves, de forma que os adquirentes, já na posse de seu imóvel, continuam a pagar taxas referentes à fase de construção.

O valor da taxa varia, mas, em média, corresponde a 2% do valor do imóvel.

“A cobrança não exclui sequer pessoas de menor poder aquisitivo”, relata o procurador da República Cléber Eustáquio Neves, autor da ação. “E no caso de residências adquiridas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, os mutuários pagam, além de uma tarifa fixa, juros remuneratórios, que podem chegar a 7,16 ao ano mais TR”.

O procurador explica que a taxa de construção foi instituída pelos bancos como forma de pressionar as construtoras a entregaram o empreendimento na data prevista. “Ou seja, ela deve ser cobrada da construtora e não do comprador, que não tem culpa pelo não cumprimento do contrato por parte do empreendedor”, diz.

Outra irregularidade estaria na cobrança dos juros remuneratórios e TR, quando deveria incidir apenas a correção do Índice Nacional de Custo da Construção.

O MPF entende que “mesmo na hipótese em que são cobrados tão somente os juros remuneratórios desde o início do empreendimento, tais encargos devem ser suportados pelo construtor e não repassados ao futuro mutuário do imóvel, principalmente quando se trata do Programa Minha Casa Minha Vida”.

Isso porque “os projetos de empreendimentos oferecidos no âmbito da PMCMV são previamente analisados e submetidos à aprovação pela CEF. O estudo de custo das unidades habitacionais abarca todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive as taxas de construção. Assim, ao transferir tais taxas ao consumidor, a agência financeira está, na verdade, auferindo vantagem indevida, tendo em vista que esse valor já foi contabilizado no financiamento”, sustenta a ação.

Outro fator impeditivo da cobrança está em que o repasse dos valores pela CEF à construtora dá-se de forma coletiva, sem vinculação ao financiamento de cada mutuário, de acordo com o cronograma fisico-financeiro das obras.

“Ou seja, os repasses realizados às construtoras pela CEF, cujo capital é remunerado pelos juros embutidos na chamada taxa de construção cobrada dos consumidores, acabam sendo utilizados livremente pelo empreendedor, inclusive para a realização de obras comuns do condomínio que irão beneficiar não somente os beneficiários do PMCMV, mas também os outros adquirentes”, afirma Cléber Eustáquio Neves.

Além de pedir que a Justiça Federal impeça a cobrança, o MPF também pede que a Caixa Econômica Federal seja condenada a restituir os valores cobrados indevidamente, abatendo-os do saldo devedor dos financiamentos habitacionais.

A ação também pede a condenação da Caixa por dano moral coletivo, pois “não há dano moral coletivo mais evidente do que a sensação experimentada por milhares de pessoas ludibriadas, enganadas, pela ambição desmesurada de empresas”.

Fonte: MPF | 14/08/2015.

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