Artigo: RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS – Por Luís Ramon Alvares




*Luís Ramon Alvares[1]

As restrições que alcançam o imóvel e/ou nas pessoas, físicas ou jurídicas, têm importante repercussão no Registro Imobiliário, merecendo especial atenção de tabeliães e registradores imobiliários. No Livro “Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015, Autor Luís Ramon Alvares)”, consta a seguinte abordagem do tema:

[…]

4.5 RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS

É importante saber se não há impedimento para alienação ou oneração do imóvel. É preciso observar se o imóvel pode ser perfeitamente alienado ou onerado, e se o(s) proprietário(s) pode(m) dispor e/ou onerar o bem que lhe(s) pertence. Averbação de indisponibilidade, p. ex., em regra, impede alienações e onerações do imóvel. Atenção especial também é requerida quando há hipotecas do SFH ou constituídas por Cédulas de Crédito Industrial, Comercial, À Exportação ou Rural.

  1. Verificar se há averbação de indisponibilidade na matrícula, o que, em regra, impede a alienação e a oneração do imóvel.
  2. a) Contrato celebrado em data anterior à averbação de indisponibilidade não pode ser registrado. Se há indisponibilidade, em regra, não pode ser praticado qualquer ato sem autorização judicial (ou, eventualmente, do Banco Central, se a indisponibilidade decorrer de intervenção ou liquidação extrajudicial de instituições financeiras ou da ANS, se a indisponibilidade decorrer de liquidação extrajudicial de operadores de planos de assistência à saúde).
  3. b) Deve-se verificar na legislação respectiva se a indisponibilidade impede outros atos de registro ou averbação na matrícula. Vide item “Indisponibilidade de bens”, na subseção 5.2.8 – Mandados de Penhora, arresto, sequestro, declaração de ineficácia e indisponibilidade de bens.
  4. c) Quando a indisponibilidade for oriunda de ação de responsabilidade civil por ato de improbidade administrativa, há parecer da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo permitindo a averbação de construção (Parecer n. 316/2008E – Processo CG n. 2008/47616).Como a averbação de construção não é ato de alienação, poderá ser acolhida em outras situações em que houver indisponibilidades de bens, sempre após apreciação do caso concreto pelo oficial.
  5. Verificar se a indisponibilidade de bens na matrícula é oriunda de penhora fiscal (bens penhorados em execuções fiscais da União, INSS, Fazenda Nacional, suas autarquias e fundações públicas estão indisponíveis, nos termos do art. 53 da Lei n. 8.212/91[2]) ou da Central de Indisponibilidades, haja vista que, nos termos do artigo 16, caput, do Provimento n. 39/2014 do CNJ, que criou a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens- CNIB (http://www.indisponibilidade.org.br), as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei n. 8.212/91 não impedem:1-) a inscrição de constrições judiciais (como também já constava no artigo 22 do Provimento n. 13/2012 da CGJ/SP); 2-) o registro da alienação judicial do imóvel desde que (restrição imposta pelo provimento do CNJ[3]): a-) a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou do juízo da distribuição do inquérito civil público ou do juízo da posterior ação desse decorrente; OU b-) consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.Parece não ser razoável distinguir a indisponibilidade averbada “nos termos deste Provimento” e as indisponibilidades anteriores. S.m.j., o art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ deve aplicar-se a quaisquer indisponibilidades. É importante que a alienação, oneração ou constrição seja judicial, nela subentendia, exclusivamente, a expropriação judicial do bem. As cartas de adjudicação compulsória e os formais de partilha não têm o ingresso autorizado pelo CNJ ou pelas NSCGJ/SP se houver indisponibilidade.
  6. Os registros de venda ou constituição de ônus em imóveis vinculados à cédula de crédito industrial, comercial, à exportação e rural dependem de prévia anuência do credor, por escrito[4].
  7. Imóveis vinculados à cédula industrial, comercial ou à exportação não serão penhorados ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real[5].
  8. Imóvel objeto de hipoteca constituída por cédula de crédito rural não será penhorado, arrestado ou sequestrado por outras dívidas do emitente ou do terceiro hipotecante[6].
  9. Os bens vinculados à Cédula de Produto Rural (CPR) não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro prestador da garantia real (art. 18 da Lei n. 8.929/94).
  10. Nos termos do art. 1º do Decreto-lei n. 8.618/46, os imóveis financiados pelos Institutos e Caixas de Aposentadoria se Pensões, de acordo com plano destinado aos seus segurados ou associados, não poderão ser alienados por estes ou por seus herdeiros sem autorização expressa da instituição financiadora.
  11. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora (parágrafo único do art. 1º da Lei n. 8.004/90). Não pode registrar só a venda ou transmissão do imóvel sem transferência do financiamento e da hipoteca.Imóvel hipotecado no SFH só pode ser transferido por ato de disposição do proprietário mediante anuência do credor hipotecário. Nos termos daApelação cível (CSM/SP) n. 20.8970/9 – Cubatão, “não se tratando de venda, promessa de venda,cessão ou promessa de cessão de imóvel gravado com hipoteca em favor de instituição financeira integrante do Sistema Financeiro da Habitação, inaplicável o art.1º e par. único da Lei federal n. 8.004, de 14.3.90, que modificou a norma contida no art.292 da Lei de Registros Públicos. No caso, cuida-se de partilha em separação judicial, hipótese não contemplada no referido dispositivo de lei”

[…]

Vale lembrar que:

“97. Os registradores de imóveis deverão, antes da prática de qualquer ato de alienação ou oneração, proceder à consulta à base de dados da Central de Indisponibilidade de Bens (item 404 do Cap. XX das NSCGJ/SP). Recomenda-se atenção quanto à verificação de indisponibilidades em nome de cedentes de direitos em inventário e partilha e escrituras de cumprimento de compromisso de venda e compra, especialmente daqueles que não são proprietários tabulares e não irão figurar na tábua registral (ex.:cedente de direitos hereditários, cedente de compromisso de venda e compra não registrado)”- conteúdo constante da Atualização 4.2015 do Manual do RI- Versão Eletrônica[7].

_____________

[1] Luís Ramon Alvares é Substituto do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, idealizador e organizador do Portal do RI- Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br), autor do Manual do Registro de Imóveis, e editor e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

[2] Lei n. 8.212/91:

Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

  • 1° Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.

[3]Art. 22 do Provimento 13/2012 da CGJ/SPc/c item 405 do Cap. XX das NSCGJ/SP: “as indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei n. 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.”.

Art. 16 do Provimento n. 39/2014 do CNJ: “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.”

[4]Decreto-lei n.413/69– “Art. 51. A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.”

Lein.6.840/80 – “Art. 5º Aplicam-se à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei n. 413/69 […].”

Lein.6.313/75 – “Art. 3º Serão aplicáveis à cédula de crédito à exportação […] os dispositivos do Decreto-lei n. 413 de 9 de janeiro de 1969 […].”

Decreto-lein.167/67– “Art. 59. A venda de bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.”.

[5] Decreto-lei n. 413/69 – “Art. 57. Os bens vinculados à cédula industrial não serão penhorados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro que presta a garantia real […].”.

[6] Decreto-lei n. 167/67 – “Art. 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante […].”.

[7]Manual do Registro de Imóveis: http://www.portaldori.com.br/manual-do-ri/

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Como citar este artigo: ALVARES, Luís Ramon. RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 089/2015, de 15/05/2015. Disponível em http://www.portaldori.com.br/2015/05/15/restricoes-do-imovel-eou-das-pessoas-e-o-registro-de-imoveis-aspectos-praticos/

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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16 Responses to “Artigo: RESTRIÇÕES DO IMÓVEL E/OU DAS PESSOAS E O REGISTRO DE IMÓVEIS: ASPECTOS PRÁTICOS – Por Luís Ramon Alvares”

  1. VALMIR FERREIRA BARBOSA

    E se houver o registro de um contrato de promessa de compra e venda, pode registrar escritura definitiva onde o titular do dominio vende o imóvel a terceiro, que não é o promissário comprador?

    Responder
    • portaldori

      Se considerarmos que na hipótese NÃO há restrição no imóvel ou quanto à pessoa, sim, é possível, desde que haja cessão de direitos na escritura e essa cessão seja registrada. Att. Ramon

      Responder
  2. Imóvel com registro de hipoteca cedular rural, não poderá de forma alguma registrar o sequestro no imóvel (Ofício)? Nesse caso faço nota devolutiva e só efetuarei o registro caso a Juíza me mandar registrar novamente?

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  3. Tuane Fernanda Simões

    olá, gostaria de saber se a Escritura Pública mesmo feita antes da decretação da indisponibilidade, pode ser alienada?

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  4. Prezado, é possível registrar a escritura na matricula do imóvel, mesmo constando hipoteca na matricula que ainda não foi dado baixar.

    Responder
  5. Andressa Patricio

    Boa tarde,
    Pode registrar uma compra e venda de um imóvel onde o Proprietário do mesmo esta qualificado como positivo na central de indisponibilidade por ter outros imoveis indisponiveis, mas nesse imovel a ser vendido foi dado baixa na indisponibilidade, nao se encontra mais indisponivel apenas o CPF do dono do imovel esta indisponivel?

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  6. Nelson vasconcelos

    Posso comprar com financiamento bancário uma casa da construtora da qual sou um dos sócios ?

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  7. Renato Nantes

    Tenho um imóvel comprado de uma empresa que na época estava totalmente em dia com suas contribuições e documentos sem dividas.
    Porém não registrei na época por não ter todo o dinheiro para pagamento dos encargos de registro.
    Atualmente fui registrar o imovel e a certidão da DIVIDA ATIVA DA UNIÃO não saiu negativa e o cartório de registros se negou a registrar.
    Qual sulução posso tomar a respeito.
    Obrigado

    Responder
  8. Tenho um imóvel comprado de uma empresa que na época estava totalmente em dia com suas contribuições e documentos sem dividas.
    Porém não registrei na época por não ter todo o dinheiro para pagamento dos encargos de registro.
    Atualmente fui registrar o imovel e a certidão da DIVIDA ATIVA DA UNIÃO não saiu negativa e o cartório de registros se negou a registrar.
    Qual sulução posso tomar a respeito.
    Obrigado

    Responder
  9. portaldori

    Prezada Dra Yara,
    No Livro “Manual do Registro de Imóveis: Aspectos Práticos da Qualificação Registral (Editora Crono, 2015, Autor Luís Ramon Alvares)”- http://www.portaldori.com.br/2015/04/01/livro-do-registro-de-imoveis-manual-do-ri , consta a seguinte abordagem do tema:
    “Nos termos do Parecer n. 79/2010E da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (Processo n. 2009/139095 – inclusão no Portal do Extrajudicial/SP: 21/5/2010), com apoio na jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, decidiu-se (em 2010) que a impenhorabilidade decorrente de hipoteca constituída em cédula de crédito rural e em cédula de crédito industrial é relativa. A impenhorabilidade não prevalece: I) em sede de execução fiscal, em razão da preferência do crédito tributário; II) depois do período de vigência do contrato de financiamento (verificar se não houve penhora do credor hipotecário); III) havendo anuência do credor hipotecário para a constrição. É importante observar que o Conselho Superior da Magistratura já decidiu de forma diversa e de forma semelhante, conforme decisões colacionadas abaixo. Assim, considerando a peculiaridade da situação, recomenda-se que o título seja apreciado pelo oficial registrador.

    (2006) – Conselho Superior da Magistratura – (…) não basta o vencimento da cédula para afastar a impenhorabilidade do imóvel a que ela se vincula. Urge, a tanto, a averbação de seu cancelamento e isso porque ex vi dos arts. 849 e 850 do Código Civil, aplicáveis subsidiariamente às hipotecas cedulares, a extinção do mencionado direito real de garantia, qualquer que seja sua causa, só produz, em relação a terceiros, efeitos depois de averbada na tábua registral. O registro, reza a propósito o art. 252 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (Apelação cível n. 4646/9 – Conselho Superior da Magistratura/SP – DOE/SP de 15/3/2006).

    (2005) Conselho Superior da Magistratura – A jurisprudência do E. Supremo Tribunal Federal e do E. Superior Tribunal de Justiça […] tem orientado no sentido de que […] vencida a cédula de crédito comercial e não existindo registro de penhora promovida em ação de execução da hipoteca, é possível admitir o registro de penhora efetuada na ação movida pelo credor não titular de garantia real (Apelação Cível n. 2306/1 – Conselho Superior da Magistratura) (DOE/SP de 17/6/2005).”
    Atenciosamente,
    Ramon

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