STJ: DIREITO CIVIL. INSUBSISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

Ainda que, na vigência do CC/1916, tenha sido estipulado, na convenção original de condomínio, ser irrevogável e irretratável cláusula que prevê a divisão das despesas do condomínio em partes iguais, admite-se ulterior alteração da forma de rateio, mediante aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, para que as expensas sejam suportadas na proporção das frações ideais. De fato, não há como obrigar – sem que haja previsão legal – que os atuais condôminos ou os eventuais futuros adquirentes das unidades fiquem eternamente submetidos às regras impostas na convenção original. Basta imaginar a existência de condomínios centenários, cujas unidades imobiliárias já passaram por várias gerações de proprietários sem que remanescesse nenhum proprietário original. Nesse cenário, ao admitir a perpetuação de cláusula pétrea, estar-se-ia engessando de maneira desarrazoada a vontade dos condôminos e a soberania das deliberações assembleares, que nem mesmo pela unanimidade de votos poderiam alterar as cláusulas gravadas pela irrevogabilidade e pela irretratabilidade. Na hipótese em análise, reforça a legitimidade da alteração o fato de ser aprovada pela maioria dos condôminos e de obedecer ao quórum legal de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC/2002), observando-se a forma de rateio (na proporção da fração ideal) prevista no novo Código Civil (art. 1.336, I), o que afasta qualquer alegação, por parte de eventual condômino que não concorde com a modificação, de ofensa aos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade ou da vedação ao enriquecimento ilícito. Além disso, tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido e do ato jurídico perfeito (REsp 722.904-RS, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005; e REsp 1.169.865-DF, Quarta Turma, DJe 2/9/2013). REsp 1.447.223-RS, Rel. originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/12/2014, DJe 5/2/2015.

Fonte: Informativo n. 0554 do STJ | 25/02/2015.

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STJ: DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO, SEM CONSENTIMENTO DO COMPANHEIRO, DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL.

A invalidação da alienação de imóvel comum, fundada na falta de consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida à união estável, mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência de união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou da demonstração de má-fé do adquirente. A Lei 9.278/1996, em seu art. 5º, ao dispor acerca dos bens adquiridos na constância da união estável, estabeleceu serem eles considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, passando a pertencer a ambos os conviventes, em condomínio e em partes iguais, salvo estipulação contrária em contrato escrito. Dispôs, ainda, que a administração do patrimônio comum dos conviventes compete a ambos, questão também submetida ao poder de disposição dos conviventes. Nessa perspectiva, conforme entendimento doutrinário, a alienação de bem co-titularizado por ambos os conviventes, na esteira do citado artigo, sem a anuência de um dos condôminos, representaria alienação – pelo menos em parte – de coisa alheia, caracterizando uma venda “a non domino”, ou seja, um ato ilícito. Por outro lado, inolvidável a aplicabilidade, em regra, da comunhão parcial de bens à união estável, consoante o disposto no caput do art. 1.725 do CC. E, especialmente acerca da disponibilidade dos bens, em se tratando de regime que não o da separação absoluta, consoante disciplinou o CC no seu art. 1.647, nenhum dos cônjuges poderá, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. A interpretação dessas normas, ou seja, do art. 5º da Lei 9.278/1996 e dos já referidos arts. 1.725 e 1.647 do CC, fazendo-as alcançar a união estável, não fosse pela subsunção mesma, esteia-se, ainda, no fato de que a mesma ratio – que indisfarçavelmente imbuiu o legislador a estabelecer a outorga uxória e marital em relação ao casamento – mostra-se presente em relação à união estável; ou seja, a proteção da família (com a qual, aliás, compromete-se o Estado, seja legal, seja constitucionalmente). Todavia, levando-se em consideração os interesses de terceiros de boa-fé, bem como a segurança jurídica necessária para o fomento do comércio jurídico, os efeitos da inobservância da autorização conjugal em sede de união estável dependerão, para a sua produção (ou seja, para a eventual anulação da alienação do imóvel que integra o patrimônio comum) da existência de uma prévia e ampla notoriedade dessa união estável. No casamento, ante a sua peculiar conformação registral, até mesmo porque dele decorre a automática alteração de estado de pessoa e, assim, dos documentos de identificação dos indivíduos, é ínsita essa ampla e irrestrita publicidade. Projetando-se tal publicidade à união estável, a anulação da alienação do imóvel dependerá da averbação do contrato de convivência ou do ato decisório que declara a união no Registro Imobiliário em que inscritos os imóveis adquiridos na constância da união. A necessidade de segurança jurídica, tão cara à dinâmica dos negócios na sociedade contemporânea, exige que os atos jurídicos celebrados de boa-fé sejam preservados. Em outras palavras, nas hipóteses em que os conviventes tornem pública e notória a sua relação, mediante averbação, no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência da união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento. Contrariamente, não havendo o referido registro da relação na matrícula dos imóveis comuns, ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, deve-se presumir a sua boa-fé, não sendo possível a invalidação do negócio que, à aparência, foi higidamente celebrado. Por fim, não se olvide que o direito do companheiro prejudicado pela alienação de bem que integrava o patrimônio comum remanesce sobre o valor obtido com a alienação, o que deverá ser objeto de análise em ação própria em que se discuta acerca da partilha do patrimônio do casal. REsp 1.424.275-MT, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 4/12/2014, DJe 16/12/2014.

Fonte: Informativo n. 0554 do STJ | 25/02/2015.

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Artigo: A Lei Federal nº 12.873/2013 e os seus reflexos na atividade notarial e registral – Por Velenice Dias de Almeida e Lima

*Velenice Dias de Almeida e Lima

A aludida lei federal foi criada com o objetivo de autorizar a Companhia Nacional de Abastecimento a utilizar o Regime Diferenciado de Contratações Públicas – RDC, instituído pela Lei nº 12.462, de 04 de agosto de 2011, para a contratação de todas as ações relacionadas à reforma, modernização, ampliação ou construção de unidades armazenadoras próprias destinadas às atividades de guarda e conservação de produtos agropecuários em ambiente natural, bem  como alterar, dentre outros, dispositivos das Leis  Federais nºs 8.212/91,  8.213/91 e da Consolidação das Leis do Trabalho.

A lei é uma conversão da Medida Provisória nº 619/2013 e trata de inúmeros assuntos. Recebeu da então presidenta do Brasil veto parcial e entrou em vigor parcialmente e, em momentos diferenciados.

No meio de um emaranhado de dispositivos trouxe alterações relativas à atividade notarial e registral. Diz o seu artigo 9º:

Art. 9o  Os contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária, de que trata a Lei Complementar no 93, de 4 de fevereiro de 1998, inclusive as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo no 4.147-BR, celebrados por instituições financeiras, por meio de instrumentos particulares, terão força de escritura pública. (grife-se).

Parágrafo único.  Os contratos de financiamento de que trata o caput deverão ser transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data de sua assinatura.

Art. 10.  Fica autorizado incluir as seguintes despesas acessórias relativas à aquisição de imóvel rural nos financiamentos de que trata a Lei Complementar nº 93, de 4 de fevereiro de 1998, inclusive as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo no 4.147-BR:
I – tributos;
II – serviços de medição, incluindo topografia e georreferenciamento; e
III – emolumentos e custas cartorárias.
Parágrafo único.  As custas cartorárias decorrentes do processo de renegociação de dívida poderão ser incluídas nos respectivos contratos de financiamento, na forma determinada por resolução do Conselho Monetário Nacional.

Assim, com a publicação da referida lei no Diário Oficial da União em 25/04/2013, os legisladores brasileiros, com a ratificação (sanção) da presidenta do Brasil,EXCLUÍRAM a participação dos tabeliães de notas nos atos de formalização dos contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária, de que trata a Lei Complementar nº 93, de 04 de fevereiro de 1998, tanto nas aquisições quanto nas renegociações.
Prestigiou-se o instrumento público. Prestigiadas restaram, mais uma vez, as instituições financeiras. (grife-se).

Num primeiro arroubo de indignação, poder-se-ia pensar: desprestigiou-se o tabelião de notas!;desprestigiou-se a atividade notarial e registral! Será?

Felizmente a resposta é NÃO. O tabelião de notas continuará a exercer o seu ofício, com zelo e dignidade, garantindo às partes publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficiência, tal qual estipulado pela Constituição Federal de 1988 (art. 236), artigo este que é  regulamentado por estatuto próprio, qual seja: a Lei Federal nº 8.935/94.

A atividade notarial e registral continuará crescendo, se aperfeiçoando e modernizando, satisfazendo os anseios sociais dos que nela confiam a exemplo da lavratura de inventários e divórcios pelos mesmos tabeliães de notas rechaçados pelos legisladores e pela chefe desta Nação.

No entanto, poder-se-ia dizer o mesmo quando se pensa na segurança jurídica de tais contratações e/ou negociações? Quando se pensa no mutuário?

Aqui, infelizmente a resposta é SIM. Desprestigiou-se a segurança jurídica e o hipossuficiente da relação, qual seja: O MUTUÁRIO. Este sedento de terra e de uma forma de sustentar a si próprio e a sua família assinará qualquer contrato, seja de aquisição, seja de renegociação. E a pergunta que não quer calar: A Lei ao autorizar as instituições financeiras a firmarem contratos de financiamento do Fundo de Terras e da Reforma Agrária objeto da Lei Complementar nº 93, de 4 de fevereiro de 1998 e as operações do Programa Cédula da Terra contratadas no âmbito do Acordo de Empréstimo no 4.147-BR por instrumento particular, não estaria autorizando que as contratações fossem formalizadas por meio de um CONTRATO DE ADESÃO?

Diversas questões surgem. Pode-se citar algumas delas: Os contratos bancários são contratos de adesão? O mutuário aderente, sozinho, teria condições de analisar a legalidade, viabilidade de tais pactos? O tabelião de notas, profissional do direito, com sua missão constitucional de instrumentalizar juridicamente a vontade das partes pode ser excluído de tão complexo negócio jurídico? A instituição bancária teria a imparcialidade necessária para não ferir os princípios da boa-fé-objetiva e da segurança jurídica, dentre outros,que devem permear todos os contratos?
Àqueles que poderiam argumentar que os emolumentos cartorários para lavratura dos pactos são altos devem se lembrar que os tabeliães de notas ao lavrarem um instrumento público ficam adstritos, quanto aos emolumentos, a uma tabela de custas estipulada pelo Poder Judiciário. Aconselha-se, ainda, uma pesquisa junto às Instituições Financeiras acerca dos custos pela formalização de tais pactos. NÃO, ELES NÃO SÃO GRATUITOS. Muito pelo contrário! Via de regra, são valores bem superiores às despesas de cartórios.

Por fim, conclama-se os colegas, tabeliães de notas, a procederem a uma releitura do brilhante artigo do advogado Bruno Mattos e Silva, o qual também é autor do livro”Compra de Imóveis: aspectosjurídicos, cautelas devidas e análise de riscos” postada neste site.

Estas são as primeiras linhas de uma notária e registradora que deseja contribuir para o diálogo e a reflexão com os colegas e demais profissionais do direito, buscando a   melhoria e o aperfeiçoamento da atividade notarial e registral no Brasil.

Velenice Dias de Almeida e Lima é Notária é registradora na Comarca de Rosário Oeste-MT, Diretora de Protesto da ANOREG-MT e presidente do Instituto de Estudo de Protesto de Títulos do Brasil – Seção Mato Grosso – IEPTB/MT.

Fonte: Notariado – Artigo | 24/02/2015.
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