PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/150684
(19/2014-E)

Registro de imóveis – Interesse dos recorrentes – Economia processual – Afastamento da extinção do procedimento administrativo – Financiamento imobiliário – Hipoteca – Caução – Cientificação pessoal do devedor hipotecário inexistente – Quitação outorgada pela credora hipotecária – Eficácia plena – Cancelamento da hipoteca e da caução – Possibilidade – Recurso provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Cuida-se de recurso interposto por Gilberto Bermudez Corrêa, Rosângela Corrêa Guimarães e Vitor Hugo Cruz Guimarães contra a decisão da fl. 189, que extinguiu o processo, por considerar o desinteresse dos requerentes, que buscavam o cancelamento da hipoteca e da caução, diante da quitação do crédito hipotecário perante o credor hipotecário. O 14° Oficial de Registro de Imóveis da Capital apresentou nota devolutiva, por entender necessária a apresentação de instrumento particular da Caixa Econômica Federal, sucessora do Banco Nacional da Habitação (BNH), autorizando o cancelamento da caução (AV. 3 constante das matrículas nº 31.825 e 31.31.826).

Os apelantes alegam, em síntese, que houve a quitação do crédito hipotecário e, portanto, também estaria extinta a caução que lhe é acessória (fls. 200/208).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 220/221).

É o relatório.

Passo a opinar.

Inicialmente, afasto o alegado desinteresse dos recorrentes, pois, ainda que não tenham apresentado manifestação no prazo deferido pelo Corregedor Permanente, demonstraram interesse no cancelamento da hipoteca e da subsequente caução, averbada nas matrículas n. 31.825 e 31.826 (Av. 3), destacando-se que, por economia processual, não há razão para deixar de analisar o pedido formulado.

Superada essa questão, os interessados, ora recorrentes, buscam o cancelamento da hipoteca e da averbação da caução dada pela credora hipotecária ao Banco Nacional da Habitação (BNH), sucedido pela Caixa Econômica Federal, comprovando a quitação emitida pelo credor hipotecário (fl. 108).

A Caixa Econômica Federal, devidamente notificada, não concordou com a liberação do ônus, porque não houve o repasse pelo agente financeiro, dos valores pagos pelo mutuário (fl. 127).

A hipoteca foi constituída pelos titulares de domínio para garantir o financiamento que fizeram junto à instituição financeira Sul Brasileiro SP Crédito Imobiliário S/A, atual Transcontinental Empreendimentos Imobiliários LTDA.

O credor hipotecário, por sua vez, para garantir o crédito que contraiu perante o então Banco Nacional da Habitação, sucedido pela Caixa Econômica Federal, deu em caução seus direitos creditórios (Av. 3 das matrículas nº 31.825 e 31.826).

A questão aqui debatida foi recentemente reexaminada com profundidade nos autos do Processo CG n° 2012/36541, que reviu o entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça, para autorizar o cancelamento da hipoteca e do endosso-caução, nos casos de quitação dada pelo credor hipotecário, independentemente da anuência do caucionado.

Na fundamentação de tal precedente, cabe destacar o seguinte trecho, que se aplica ao presente: (…) Se isso não bastasse, a endossatária-caucionada, a credora pignoratícia, consoante admitiu em sua manifestação, não deu ciência do endosso-caução aos devedores hipotecários, fiando-se, exclusivamente, na averbação do endosso-caução (fls. 50/54), insuficiente, consoante já adiantado, para produzir os efeitos pretendidos.

Para a eficácia perseguida, a ciência, a notificação dos devedores hipotecários – judicialmente, pela via epistolar ou telegráfica, por meio dos serviços dos Registros de Títulos e Documentos ou outro meio idôneo –, era indispensável, à luz do disposto no artigo 1.069 do CC/1916 (reproduzido com linguagem mais técnica pelo artigo 290 do CC/2002), com incidência expressamente autorizada pelo artigo 16, caput, do Decreto-Lei n° 70/1966.

É natural que assim seja. A simples averbação do endosso pignoratício não tem, consoante bem reconheceu o legislador, aptidão para cientificar os devedores hipotecários a respeito da caução. Não se presta a evitar que paguem ao credor hipotecário. Logo, para dar-lhes conhecimento, produzindo a garantia, assim, plenos efeitos contra eles, exige-se a notificação pessoal (prescindível apenas se existir documento no qual se declaram cientes do endosso-caução), não bastando a publicidade ficta advinda da averbação.

Ademais, as peculiaridades do crédito hipotecário incorporado ao instrumento cedular justificam tal exigência. O fracionamento do pagamento em prestações, quitadas periodicamente independentemente da apresentação do título representativo do crédito, em sistemática própria das relações jurídicas massificadas, despersonalizadas, revela o acerto da exigência legal.

Se, de um lado, para dívidas que se pagam apenas contra a apresentação do título de crédito, a notificação, tratada no artigo 1.453 do CC/2002, e a intimação ventilada, anteriormente, pelo artigo 792, II, do CC/1916, e, atualmente, pelo artigo 1.459, III, do CC/2002, são facultativas, de outro, para a garantia real que recai sobre a cédula hipotecária, a cientificação dos devedores hipotecários é fator de eficácia.

A cautela imposta, por sua vez, harmoniza-se com a função social do financiamento em destaque, direcionado a resguardar o acesso à moradia, a realização do sonho da casa própria. Está afinada com o princípio da boa-fé objetiva, pois se a inação da endossatária-caucionada, incompatível com os deveres anexos de lealdade e transparência, não pode ser premiada, sob outro ângulo, as justas e legítimas expectativas dos devedores hipotecários devem ser prestigiadas.

No caso em tela, não há qualquer notícia de que os devedores tiveram ciência da caução, de modo que o pagamento efetuado ao credor hipotecário autoriza o cancelamento da hipoteca e da caução que recaiu sobre os imóveis.

Resta analisar, finalmente, se haveria algum óbice em abordar o tema na esfera administrativa, ou seja, sem a necessidade de levar a discussão à via jurisdicional, observado o devido processo legal.

Nesse aspecto, houve a notificação da sucessora da caucionada, no caso, a Caixa Econômica Federal, que se manifestou nos autos (fls. 127/128), com destaque para o disposto no artigo 251, II, da Lei n° 6.015/1973, segundo o qual o cancelamento de hipoteca pode ser determinado em procedimento administrativo no qual o credor tenha sido intimado.

Assim, diante da comprovada quitação do débito hipotecário, na esteira do recente precedente desta Corregedoria Geral da Justiça, entendo que o caso é de cancelamento da hipoteca e da caução que recai sobre os imóveis de matrículas 31.825 e 31.31.826.

Posto isso, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 21 de janeiro de 2014.

Renata Mota Maciel Madeira Dezem

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer da MM. Juíza Assessora da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, dou provimento ao recurso. São Paulo, 28.01.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: DJE – Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 014 | 24/2/2015.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/151796
(09/2014-E)

Recurso – Averbação – Aditamento de contrato de alienação fiduciária – Aumento da dívida – Inclusão de nova cota de consórcio – Novo negócio jurídico fiduciário – Sujeição a registro, para o que necessário cancelamento do registro anterior – Decisão mantida – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso interposto por Márcio Luís Spimpolo contra decisão proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, que indeferiu o pedido de averbação de aditamento do instrumento particular de alienação fiduciária em garantia.

Na decisão o magistrado fundamenta a recusa de averbação no fato de que o instrumento de aditamento apresentado representa modificação essencial do contrato original e que a partir do registro de tal contrato houve perda da disponibilidade do bem por parte da devedora “incabendo assim modificação da essência do mesmo, salvo efetivo cancelamento da alienação anterior” (fls. 64/66).

O recorrente pleiteia a reforma sustentando que a nota de devolução da Oficiala de Registros não mencionou a norma legal que impediria a averbação; que não existe tal norma legal; que a Oficiala do Registro de Imóveis adentrou ao mérito do contrato, extrapolando os limites de sua atividade qualificadora; que há Oficiais que averbam o título barrado; que o art. 246 da Lei dos Registros Públicos permitiria a averbação pretendida, assim como o art. 167, II, 15, por analogia.

O Ministério Público opinou pelo não provimento do recurso (fls. 82/83).

É o relatório.

OPINO.

Em razão da fungibilidade dos recursos, a apelação deve ser apreciada como recurso administrativo, adequado à impugnação de decisão prolatada em pedido de providências.

No presente caso, Elisete Gonçalves Strazeio firmou contrato com Santa Emília Administradora de Consórcio Ltda alienando fiduciariamente a esta o imóvel da matrícula 136.297 do 2º RI de Ribeirão Preto, como garantia de dívida de R$ 99.090,06 referente a três cotas de consórcio (R.9 da matrícula, fl. 59 dos autos). Posteriormente as partes contrataram um aditamento ao contrato, pelo qual se incluiu mais uma cota do consórcio passando a dívida a ser de R$ 124.996,44 (fls. 09/11).

A averbação deste aditamento é que foi barrada.

A questão não é nova. Recentemente foi negado provimento por esta Corregedoria a um recurso em um caso praticamente, idêntico, o qual negou também averbação de aditamento de contrato de alienação fiduciária do mesmo Consórcio Santa Emília (CGJSP, Processo 146.225/2013, Rel. Des. José Renato Nalini, julg. 03.12.2013).

Confira-se trecho do parecer do Dr. Luciano Gonçalves Paes Leme, então assessor desta Egrégia Corregedoria:

“O título desqualificado, independentemente da denominação atribuída-lhe, documenta novo negócio jurídico fiduciário, em confronto com o objeto do r. 7 da matrícula n° 158.442: por meio dele, veiculando-se inegável novação objetiva, com majoração da soma total devida pelos devedores fiduciantes, de cuja composição os débitos de duas quotas foram excluídos, pois extintas as obrigações condizentes, e os de duas outras participam [24], demonstra-se a extinção da obrigação original mediante a constituição de uma nova em seu lugar.

Houve mudança do objeto da obrigação, não mera alteração do teor do vínculo obrigacional, não simples elevação da importância devida; surgiu uma nova dívida em substituição à anterior, transformada em sua essência, não mera modificação do modo de execução da obrigação, retirando-se o animus novandi da conduta dos interessados, do conteúdo do acordo entre os contratantes.

Dentro desse contexto, não há como admitir o acesso do primeiro aditamento ao instrumento particular de pacto adjeto dealienação fiduciária em garantia e outras avenças ao fólio real, pelo menos enquanto não for cancelado o r. 7 da matrícula n° 158.442, cujos efeitos subsistem ainda que se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252 da Lei n° 6.015/1973).

A primitiva propriedade-garantia, cuja perda, extinção advinda da novação, depende do cancelamento para produzir seus efeitos, impossibilita a inscrição do novo titulus adquirendi, da nova causa jurídica de aquisição da propriedade fiduciária: o convívio de duas propriedades fiduciárias na mesma tábua registral fere o princípio da legalidade.

A propósito, a qualificação registral, iluminada pelo princípio da legalidade, não se restringe aos aspectos extrínsecos; abarca os intrínsecos, o conteúdo do título; a integralidade é um de seus traços. Oportuno, aqui, o escólio do e. Des. Ricardo Dip:

No Brasil, a qualificação registral dos títulos exibidos diz respeito não apenas a seu aspecto exterior (título em sentido formal), mas igualmente à causa de aquisição ou de oneração (título em sentido material)…

Tampouco se restringe o juízo qualificador ao título ordinário (ou principal), estendendo-se aos acessórios (ou complementares)…, nem se limita, sob o color da origem pública dos títulos, a apreciar os instrumentos privados. [25]

No mais, a alínea 15 do inciso II do artigo 167 da Lei n° 6.015/1973 – estabelecendo a averbação da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação,ainda que importando elevação da divida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros – não se aplica ao caso, onde então o direito real de garantia não está associado a um contrato aperfeiçoado no âmbito do sistema financeiro da habitação; no qual, ademais, insisto, não houve simples modificação do conteúdo contratual.

Também não é invocável a alínea 30 do inciso II do artigo 167 da Lei n° 6.015/1973 [26], porque inocorrente sub-rogação pessoal, inexistente, aliás, pagamento, e tampouco houve, torno a repetir, apenas alteração de condições contratuais, mas, isso sim, a constituição de uma nova obrigação.

Enfim, o título apresentado é sujeito a registro stricto sensu, para cuja efetivação, no entanto, a par da regularização da corrigenda, é indispensável o prévio cancelamento do r. 7 da matrícula 158.442 do 8° RI da Capital.

Pelo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de conhecer do recurso de apelação como recurso administrativo e negar-lhe provimento”.

De fato, como observado no parecer acima, houve a modificação do objeto da obrigação, surgimento de nova dívida. A obrigação foi transformada em sua essência.

Além disso, cumpre anotar que o art. 205 da Lei dos Registros Públicos não exige a menção do artigo de lei específico. A norma lá contida é de que o título atenda às exigências legais.

A alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico no qual o devedor transfere o domínio e a posse indireta ao credor.

Ela não pode ser desnaturada, despida dos caracteres essenciais que consubstanciam tal negócio jurídico, e o acesso ao fólio real não pode se dar em prejuízo aos princípios registrários.

Como observado pelo MM. Juiz na decisão recorrida, uma vez registrado o contrato de alienação, perde o devedor a disponibilidade sobre o bem, não podendo aumentar o ónus sobre ele (fl. 65 verso).

Pelo todo exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 15 de janeiro de 2014.

Gabriel Pires de Campos Sormani

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso interposto. Publique-se. São Paulo, 21.01.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 03.02.2014
Decisão reproduzida na página 13 do Classificador II – 2014

Fonte: DJE – Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 014 | 24/2/2015.

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CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 2013/164670
(21/2014-E)

Registro de Imóveis – Retificação ou cancelamento de registro – Inexistência de erro – Registros que espelham os títulos que lhes deram causa – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso administrativo interposto por MILTON JOSÉ HELENO E OUTROS objetivando a reforma da r. decisão de fls. 79/82, que indeferiu o requerimento de retificação (ou de cancelamento – pedido subsidiário) dos registros R.01, das matrículas n°s 176.258 e 176.523, ambas do 8º Registro de Imóveis da Capital.

Alegam, em suma, que as matrículas não exprimem a verdade porque João Heleno Primo e sua esposa Dirce Bombi Heleno ainda estavam casados, pelo regime da comunhão universal, quando adquiriram, por meio de contratos de compromisso de compra e venda celebrados 27.03.63 e 03.04.3, os imóveis descritos nas matrículas acima indicadas. Por isso, a retificação é necessária para constar nos registros R.01 que as aquisições se ocorreram em referidas datas e que ambos, João e Dirce, são titulares de domínio. Subsidiariamente, pedem o cancelamento desses registros.

Contrarrazões às fls. 129.

A D. Procuradoria Geral de Justiça apresentou parecer pugnando pelo não provimento do recurso (fls. 134/135).

É o relatório.

Opino.

A despeito dos bons argumentos trazidos pelos recorrentes, a r. decisão, salvo melhor juízo de V. Exa., deve ser mantida.

É pressuposto da retificação a existência de erro de registro.

Ocorre que, no caso, inexiste erro de registro porque os assentos questionados (R.01, das matrículas n°s 176.258 e 176.523, ambas do 8º Registro de Imóveis da Capital) refletem exatamente os títulos que lhes deram causa.

Do exame das escrituras públicas que deram ensejo aos registros questionados, verifica-se que, pela lavrada em 13.09.1972, pelo 19° Tabelião de Notas da Capital, Hilda Posse da Silva e Geraldo Simão da Silva transmitiram a João Heleno Primo, “viúvo”, o imóvel objeto da matrícula nº 176.258 (fls. 15/16).

E, de acordo com escritura lavrada em 24.06.85, também lavrada pelo 19° Tabelião de Notas da Capital, Hilda Posse da Silva e Geraldo Simão da Silva transmitiram a João Heleno Primo, “casado pelo regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei 6.515/77, com ROSA MARIA DA COSTA HELENO” (fls. 19/20).

Como referidas informações foram transportadas, com fidelidade, para os registros questionados, inexiste erro registral a ser retificado.

Cabe reiterar, conforme bem destacado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, que a aquisição do bem imóvel somente se dá pelo efetivo registro do título translativo, nos exatos termos do art. 1.245, do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2° Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Por isso, na linha do que ponderou a ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, o fato de constar das escrituras a existência de compromissos de compra e venda anteriormente firmados não faz com que a transmissão da propriedade tenha sido feita nas datas de referidos contratos, haja vista que a promessa de venda e compra não é a venda em si.

De outro lado, se as escrituras públicas não refletem a realidade fática e jurídica da época em que foram lavradas, esse vício, de ordem intrínseca, só pode ser questionado na via jurisdicional porque, conforme entendimento consolidado nesta Corregedoria Geral da Justiça:

Escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela Lei e pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, reproduzindo, portanto, exatamente aquilo que outorgantes e outorgados declararam ao Escrivão ou ao Escrevente.

Por esta razão – conforme entendimento sedimentado desta Corregedoria Geral – o juiz não pode substituir o notário ou uma das partes, retificando escrituras que encerram tudo quanto se passou e declarou perante aquele oficial público (Proc. n° 17/76, 1ª Vara Registros Públicos).

Narciso Orlandi Neto, a propósito, bem explica que:

“Não há possibilidade de retificação de escritura sem que dela participem as mesmas pessoas que estiveram presentes no ato da celebração do negócio instrumentalizado. E que a escritura nada mais é que o documento, o instrumento escrito de um negócio jurídico; prova preconstituída da manifestação de vontade de pessoas, explicitada de acordo com a lei. Não se retifica manifestação de vontade alheia. Em outras palavras, uma escritura só pode ser retificada por outra escritura, com o comparecimento das mesmas partes que, na primeira, manifestaram sua vontade e participaram do negócio jurídico instrumentalizado.” (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 90).

E arremata com a lição de Pontes de Miranda:

“falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanações e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por outra, escritura pública, e não por mandamento judicial” (Cfr. R.R. 182/754 – Tratado de Direito Privado, Parte Geral, Tomo III, 3ª ed., 1970, Borsoi, § 338, pág. 361). (Processos CG n°s 126638/2011 e 77.671/2010).

Portanto, somente pela via jurisdicional – e não por esta restrita via administrativa – os recorrentes poderão buscar a declaração de domínio de forma diversa da constante nas matrículas que, repita-se, apenas espelham o teor dos títulos que lhe deram causa.

Se a inexistência de erro de registro obsta a retificação pretendida, com mais razão não se pode acolher o pedido subsidiário dos recorrentes de cancelamentos dos registros n° 01, das matrículas.

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de que seja negado provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 23 de janeiro de 2014.

Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso. Publique-se. São Paulo, 23.01.2014. – (a) – HAMILTON ELLIOT AKEL – Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: DJE – Publicado em PARECERES DOS JUÍZES AUXILIARES DA CGJ nº 014 | 24/2/2015 .

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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