STJ: É nula notificação que não indica corretamente o credor fiduciário

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que há nulidade na notificação para constituir em mora o devedor fiduciante de imóvel quando dela consta nome de pessoa diversa do real credor fiduciário. No caso julgado, o credor era o Consórcio Nacional Cidadela, mas a notificação foi feita em nome da Caixa Econômica Federal.

Para a Turma, a notificação do devedor fiduciante possui requisitos especiais que, se não seguidos, acarretam nulidade: “A repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como há na troca da pessoa notificante.”

O recurso interposto pelo consórcio era contra decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que reconheceu a nulidade da constituição em mora do devedor pela ausência da notificação e pela realização do ato por meio de cartório fora da situação do imóvel (artigo 26, paragrafo 3°, da Lei 9.514/97).

O credor sustentou o cabimento da notificação por cartório de comarca diversa da situação do imóvel ou do domicílio do devedor. Para ele, a errônea indicação do credor fiduciário na notificação extrajudicial não a torna nula, já que os dados referentes ao contrato celebrado e ao cartório de registro do imóvel estavam corretos, tratando-se de mero erro material, incapaz de gerar prejuízo ao devedor.

Segundo o credor, não havia dúvida de que a notificação era relativa ao imóvel objeto do pacto de alienação fiduciária celebrado entre as partes, e portanto ela cumpriu sua finalidade.

Domicílio diferente

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, afastou a tese de nulidade da notificação por ter sido expedida por cartório diverso da situação do imóvel ou do domicílio dos demandados.

De acordo com Salomão, a Segunda Seção pacificou o entendimento de que a notificação extrajudicial entregue no endereço do fiduciante, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por cartório de títulos e documentos de outra comarca, mesmo que não seja aquela do domicílio do devedor.

“A notificação é ato jurídico em sentido estrito, por meio do qual se dá ciência a alguém a fim de que realize ou se abstenha de determinada conduta, sob cominação de pena, sendo, portanto, instrumento de realização do direito que pode constituir, extinguir ou modificar relação jurídica com diversas consequências, tais como constituição em mora do devedor, conservação de direitos, prevenção de responsabilidades, extinção de contrato, interrupção da prescrição, entre outras”, acrescentou o ministro. 

Simples e rápido

Luis Felipe Salomão destacou que a alienação fiduciária de coisa imóvel veio definida pelo artigo 22 da Lei 9.514: é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Dessa forma, há a transmissão da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do bem.

Para o relator, essa é uma forma de conferir procedimento legal específico muito mais rápido e simples do que a execução de hipoteca e demais garantias, pois permite agilidade na execução do bem para satisfação de eventual débito vencido e não pago.

De forma extrajudicial (o procedimento se dá apenas no cartório imobiliário), o agente notarial notifica o devedor fiduciante, constituindo-o em mora. Persistindo a inadimplência (período de 15 dias), consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, com a consequente e posterior venda do bem em leilão.

Nome errado

Já quanto ao erro na identificação do credor, Salomão destacou que não há notificação por parte do consórcio recorrente. O que há é uma notificação da Caixa Econômica Federal em desfavor dos recorridos. 

Segundo o ministro, não há como admitir que o ato do cartório tenha conseguido atingir seu objetivo de dar ciência ao devedor fiduciante da intenção do fiduciário em receber o que lhe é devido, no prazo legal, sob pena de perda da propriedade em favor do credor. 

De acordo com o ministro, a dívida vencida, por si só, não é bastante para caracterizar a mora do devedor fiduciante. Ele esclareceu que, apesar de a mora do devedor ocorrer quando ele não faz o pagamento nas condições combinadas, na alienação fiduciária de imóvel, por imposição legal, essa mora precisa ser exteriorizada, reconhecendo-se o inadimplemento em cartório e rompendo-se definitivamente a relação contratual.

O relator destacou ainda que o princípio dies interpellat pro homine (o dia interpela pelo homem) não é suficiente para assegurar o direito do credor fiduciário, pois, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514, impõe-se obrigatoriamente a constituição em mora do devedor fiduciante, o que atrai a incidência do artigo 397, parágrafo único, do Código Civil.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1172025.

Fonte: STJ | 25/11/2014.

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Oração de Intercessão – Por Max Lucado

* Max Lucado

O que é que você pode fazer? Quando o desafio é maior que você. Quando você se sente indefeso e impotente. Você vira para onde? Em Lucas 11:10 Jesus diz “Todo o que pede, recebe; o que busca, encontra; e àquele que bate, a porta será aberta.” A oração de intercessão, na sua forma mais pura, é seu reconhecimento de que:

“Eu não consigo curá-los, mas Deus pode.”
“Eu não posso perdoá-los, mas Deus pode.”
“Eu não posso ajudá-los, mas Deus pode.”

Antes que você diga amém… esta oração simples conquista a atenção de Deus: “Pai, o Senhor é bom. Eles precisam de ajuda. Eu não consigo, mas, o Senhor consegue!” Ele nunca dorme. Ele nunca fica irritado. Quando você bate, Ele responde rapidamente e de forma justa!

Eis o meu desafio para hoje. Ore esta oração simples por 4 semanas, durante 4 minutos. E veja o que Deus vai fazer!

Clique aqui e leia o texto original.

Fonte: Max Lucado – Site do Max Lucado – Devocional Diário | 20/11/2014. 

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Questão esclarece acerca da necessidade de constar, na retificação de área, o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio.

Retificação de área. Rio – deflexões – levantamento.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da necessidade de constar, na retificação de área, o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio. Valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto, veja como o tema foi abordado:

Pergunta: É possível, no procedimento de retificação de área, aceitar descrição onde o agrimensor não fez o levantamento de todas as deflexões existentes no curso de um rio, indicando apenas sua distância?

Resposta: Eduardo Augusto, ao abordar o tema, assim explica:

“4.4.3 Uma “perimetral” sem descrição de suas deflexões

O registrador deverá impedir que a retificação, em vez de solucionar o vício no tocante à especialidade objetiva, incorra em novos vícios que exigirão nova retificação no futuro. Também não poderá aceitar a continuidade de falhas ocorridas no passado, diante de situações em que a atuação do agrimensor é obrigatória e a falha possa ser sanada de vez. Para tal, deverá analisar o levantamento apresentado pelo profissional objetivando evitar a ocorrência de alguns vícios, que são de fácil identificação.

Uma das falhas mais comuns referem-se às perimetrais que acompanham um rio, uma estrada ou uma linha férrea, em que o agrimensor, por comodidade ou falta de equipamento técnico apropriado, deixa de levantar todas as deflexões existentes, declarando apenas a distância percorrida (‘do marco 6 ao marco 1, segue 565 metros pelas curvas naturais do rio de Conchas’) e, quando muito, a direção geral (‘segue na direção noroeste 565 metros a jusante pelo rio de Conchas’).

(…)

Alguns argumentam que é muito trabalhoso efetuar o levantamento de todas as deflexões do rio, motivo pelo qual apenas citam o elemento de divisa (rio, estrada, linha férrea) e a distância percorrida. Se o agrimensor não efetuou o levantamento da parcela sinuosa que acompanha o rio, a dimensão do imóvel por ele declarada não pode ser aceita, pois trata-se de um arbitramento infundado. Não há como apurar a área de uma figura geométrica irregular sem um completo levantamento de seus ângulos e distâncias. O cálculo desses dados está hoje bastante facilitado por conta da informática, mas, sem os dados básicos resultantes de um complexo levantamento de campo, nada de concreto pode ser extraído do computador.

(…)

Por esses motivos, o registrador deve exigir que o profissional identifique os vértices, azimutes e distâncias de todas as perimetrais do imóvel. Não sendo cumprida essa exigência, o pedido retificatório será indeferido pelo fato de o levantamento planimétrico não cumprir o princípio da especialidade objetiva.” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 341-343).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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