1ª VRP/SP: PP. Duplo bloqueio (matrícula e transcrição) – sobreposição – pretensão de desbloqueio para regularização de testamento por escritura pública – princípio da presunção de veracidade – necessidade de dilação probatória – via jurisdicional indispensável – pedido indeferido.




Processo 0022715-76.2013.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Corregedoria Geral da Justiça – Wanderley Smelan – Wanderley Smelan – Pedido de providências – bloqueio de transcrição imobiliária – sobreposição – pretensão de desbloqueio para regularização de testamento por escritura pública – princípio da presunção de veracidade – necessidade de dilação probatória – via jurisdicional indispensável – pedido indeferido Vistos. Trata-se de pedido de providências instaurado por ofício da E Corregedoria Geral da Justiça, para apurar sobreposição verificada em decisão que negou provimento ao recurso interposto por Companhia Habitacional do Brasil Mercantil S/A, assim como a pertinência de outros bloqueios administrativos referentes ao imóvel objeto da transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis da Capital. O DD. Corregedor Geral da Justiça proferiu decisão (fls. 02/15) consignando a inadmissibilidade de retificação administrativa dentro do contexto de evidenciada sobreposição, o encavalamento de registros com a matrícula nº 70.558 do 2º RI de Guarulhos e a transcrição nº 29.653 do 2º RI da Capital, com cadeias filiatórias distintas, determinando, assim, o bloqueio administrativo da matrícula e transcrição referidas. Ademais, salientou não haver possibilidade de, na via administrativa, reconhecer manipulação criminosa, qual seja, forjamento de matrícula, ante a impossibilidade da melhor origem dos registros contraditórios. A decisão acostada à fls. 20 determinou o arquivamento do procedimento, ante a realização do bloqueio administrativo efetuado pelo 2º Oficial de Registros de Imóveis da Capital (fls. 18). GUMPEI YAMADA e CARLOS ROBERTO BARICHELLO, após solicitarem o desarquivamento dos autos, requereram o desbloqueio da referida transcrição junto ao 2º Registro de Imóveis da Capital (fls. 31/36), explanando ter sido a proprietária do imóvel, Sra. ANGELA CAPONE, comunicada de falsificação de substabelecimento de procuração por ela outorgada a Leda Lucena de Morais e Ana Maria Barreto Tomé, ambas desconhecidas. Posteriormente, ana maria barreto tomé, usando de má-fé, tentou promover a venda, sem lograr êxito, do referido imóvel à empresa Companhia Habitacional do Brasil Mercantil S/A. Ademais, salienta que, pelo falecimento de ANGELA CAPONE, os requerentes são legítimos proprietários do imóvel, fato tal comprovado por Escritura de Testamento, que pende de regularização ante o supradito bloqueio. Juntou documentos (fls. 37/110) assim como levantamento planimétrico cadastral e memorial descritivo (fls. 119/137). O 2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital prestou informações à fl. 140, sugerindo para a solução do impasse e regularização dos registros, que os interessados proponham a competente usucapião do imóvel, cujo domínio ainda se encontra em nome de Frascisco Klinger, em maior área, conforme transcrição originária sob nº 29.653. O Ministério Público opinou (fls. 141/142) pelo indeferimento do presente pedido de providências. Decorrido o prazo para impugnação, o interessado não se manifestou (fls. 145). É o relatório. DECIDO Com razão o Oficial e o Ministério Público. O acionamento da via jurisdicional é indispensável para o deslinde da matéria, ante a necessidade de dilação probatória. A constatação de indício razoável de sobreposição de áreas – no caso atestado pelo à época DD. Corregedor Geral da Justiça – denota a existência de lide que não pode ser examinada nos estreitos limites deste feito, de natureza administrativa e unilateral. Assim, pertinente o parecer da diligente Promotora de Justiça, no sentido de que, enquanto permanecer a situação de sobreposição, ser imprescindível a busca de medidas adequadas nas vias ordinárias, em processo contencioso ou usucapião. Sobre o tema, oportuna a lição de Narciso Orlandi Neto: “Quando dois direitos sobre o mesmo imóvel não podem coexistir, não podem gravar simultaneamente o mesmo objeto, não podem ter titulares diferentes, diz-se que são contraditórios. No processo de qualificação podem também ser considerados contraditórios direitos cuja preferência será dada pela ordem da inscrição (hipotecas simultaneamente constituídas sem declaração de grau). Interessa aqui aquela primeira espécie de contradição. Os princípios que informam o Registro de Imóveis não permitem que direitos contraditórios permaneçam simultaneamente registrados. E quando ocorre duplicidade, há erro suscetível de retificação pelo prejudicado que, em princípio, é qualquer um dos dois titulares. A simples coexistência dos direitos no registro a ambos prejudica e legitima para a retificação. No sistema de matrículas, salvo erro grosseiro, não há possibilidade de duplicidade de registros na mesma matrícula. O que pode existir é: a) duplicidade de transcrições; b) duplicidade de matrículas; c) transcrição e matrícula contraditórias, quando a última não tem origem na primeira, Há quem entenda que, havendo duplicidade de transcrições ou de matrículas, pode e deve ser cancelada, até na via administrativa, a que foi feita por último. Foi o que decidiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento de apelação em processo de dúvida: “O caminho correto, ocorrendo duplicidade de registros, é a decretação da nulidade do efetivado em último lugar. Essa providência pode ser adotada na via administrativa, com fulcro no art. 214 da Lei n.6.015/73”(RT 592/88). A solução é correta para as hipóteses referidas por Gilberto Valente da Silva, isto é, existência de duplicidade de matrícula por inofensivo erro interno, por exemplo, por falta de remissão da abertura da primeira na transcrição anterior. A solução é o cancelamento da segunda, com transporte dos atos nela praticados para a primeira, com fundamento no art. 213, caput, já que há erro evidente (A Matrícula, trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, 1993). No mesmo sentido, Celestino A. Cano Tello, Iniciación al Estúdio de Derecho Hipotecário, Editorial Civitas, Madrid, 1982, p. 284). Mas não será diversa a solução se, na segunda matrícula, aberta inadvertidamente, tiver sido registrado um direito real Incompatível com aquele registrado na primeira matrícula, v. g., a hipoteca constituída por quem alienara o imóvel? Com certeza a duplicidade não será irrelevante, inofensiva. Será temerária uma solução simplista, que não atente para a possibilidade de prevalecer
o direito inscrito na segunda matrícula. É discutível? Sim. Bem por isso, a solução tem de ser encontrada na via contenciosa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito. Devem ser separadas as duas anomalias … As conseqüências da duplicidade de registros foram bem expostas pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Decidiu o órgão, em caso de duplicidade de registros: “A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro… Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade.” E prossegue: “a conseqüência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra (Ap. 4.094, j. Em 24-6-1985, RT 599/99). Observe-se que o duplo bloqueio, subentendido na decisão, seria consequência lógica da perda da presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado. Realmente, dois registros contraditórios não podem gozar da presunção de que, ao mesmo tempo, são exatos, porque expressam a verdade. Ou eles não são contraditórios, ou um deles está errado. … Estará correto o duplo bloqueio? Sim. É o único bloqueio correto, legítimo.” Assim, constada a sobreposição de áreas e encavalamento de registros, envolvendo a matrícula nº 70.558, do 2º Registro de Imóveis de Guarulhos, e a transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis da Capital, o bloqueio é medida de rigor, a fim de se resguardar a segurança dos registros públicos e de se preservar o princípio da presunção, evitando-se que a superveniência de novos atos de registro produzam danos de difícil reparação a terceiros. Como salientado inicialmente, a prova documental é densa, em especial quanto aos documentos juntados para comprovação ou não da alegada sobreposição dos imóveis, e por ser descabida a prova pericial no procedimento administrativo, merecendo o caso apreciação técnica na esfera jurisdicional, observados os princípios do contraditório e a ampla defesa (precedente: CGJ Proc. n.º2012/00077748). Outrossim, a retificação proposta anteriormente não eliminou a existente sobreposição de registros, baseados em correntes filiatórias diferentes. Permanece, portanto, a necessidade de perícia judicial para a exata localização geodésica do bem, em nome de Franscisco Klingler, em maior área, assim como devidamente salientado pelo ilustre Oficial. Ante o exposto,INDEFIRO o pedido de desbloqueio formulado por GUMPEI YAMADA e CARLOS ROBERTO BARICHELLO em face do 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL, mantendo o bloqueio da transcrição nº 29.653, do 2º Registro de Imóveis, até que nas vias ordinárias os interessados resolvam o impasse. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 95) – ADV: WANDERLEY SMELAN (OAB 234503/SP) 

Fonte: DJE/SP | 05/11/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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