O debate sobre o tema “Princípio da Continuidade” deu início, na quinta-feira (7), ao curso Os Princípios do Registro de Imóveis, promovido pela EPM e pela Corregedoria Geral da Justiça. A aula inaugural teve como expositor o registrador João Baptista Galhardo e como debatedor o desembargador Narciso Orlandi Neto. A mediação dos trabalhos ficou a cargo do juiz assessor da Corregedoria Swarai Cervone de Oliveira, que coordena o curso juntamente com o juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão.
Conforme esclareceu o juiz Swarai de Oliveira, “o curso, pautado por aspectos práticos, inspira-se na constatação de dificuldades enfrentadas por juízes corregedores e outros profissionais no trato da matéria, que não integra o curso regular de Direito.” Nesta perspectiva, seu objetivo é demonstrar os princípios atinentes ao registro de imóveis: continuidade, especialidade (objetiva e subjetiva), legalidade, inscrição/prioridade e abordar a forma como deve ser feita uma correição nas serventias extrajudiciais.
A seguir, Baptista Galhardo discorreu sobre a origem dos princípios no Direito Romano, sobre questões de ordem prática ligadas ao princípio da continuidade, tais como a forma da abertura das matrículas, da averbação da venda, da doação, da locação, da arrematação e da adjudicação imobiliárias e dos cancelamentos ou averbação de nulidade desses atos. “Nossa vida é feita de histórias. Se não houvesse histórias, não teríamos a vida”. Fiel a essa máxima, narrou aspectos biográficos do imperador romano Justiniano (482–565 d.C.), codificador do Direito Romano, de cujos compêndios extraíram-se trezentos brocardos ou princípios jurídicos.
O palestrante ensinou que o princípio da continuidade, pilar do registro imobiliário, está previsto no artigo 195 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). De acordo com ele, os tribunais têm adotado, há mais de trinta anos, o conceito dado por Afrânio de Carvalho, de que o princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades, à vista da qual só se fará uma nova transcrição se o outorgante aparecer no registro anterior.
Entre os casos comentados, mencionou a existência de uma grande quantidade de imóveis registrados em nome de santos da Igreja Católica, e algumas decisões tomadas pela Justiça para adequação do registro de domínio pala via da retificação do nome do proprietário, tendo em vista que os santos não possuem personalidade jurídica. Na opinião do palestrante, esses registros poderiam ser harmonizados pela via administrativa, substituindo-se o nome dos santos pelo nome da diocese da comarca em que os imóveis estão matriculados.
No que tange às averbações da arrematação e da adjudicação judicial, o registrador comentou que, embora o CSM tenha mudado seu posicionamento em data recente para considerá-las aquisições originárias, estas exigem a adequação da qualificação civil do titular do domínio constante do título judicial ao que consta do registro imobiliário.
Entretanto, o palestrante apontou a existência de “artimanhas que se utilizam do Judiciário para limpar imóvel maculado perante o registro imobiliário, ferindo os princípios registrários”. Com isso, em seu entendimento, a jurisprudência que entende arrematação e a adjudicação judicial como aquisições originárias merece reflexão. E invocou em favor da tese, a obra do juiz Josué Modesto Passos, que prestigia com doutrina nacional e internacional o princípio da continuidade, dizendo que “arrefecido o princípio da continuidade, machuca-se a segurança social e jurídica das relações patrimoniais”.
Adiante, Baptista Galhardo ponderou que “o princípio da continuidade deve ser fiscalizado tanto nos títulos notariais como nos judiciais. O registrador vai recusar a averbação das penhoras e arrestos que não estiverem adequadamente harmonizados com a disponibilidade quantitativa e qualitativa do registro imobiliário. Ao relatar as soluções encontradas, comentou que os profissionais do Direito em geral, inclusive os registradores, devem ser criativos, pois “a Justiça existe para resolver conflitos e não para ampliá-los”.
Narciso Orlandi, por sua vez, em reforço à importância do princípio da continuidade, discorreu sobre a transição do princípio da inscrição para o princípio registrário, sobre as exceções em que o direito real circula fora do registro de imóveis, bem como sobre aspectos da aquisição de direito imobiliário e disponibilidade, de que é paradigmático o usucapião, que precisa de uma sentença judicial de natureza declaratória e averbação para tornar-se disponível.
“Antes do Código Civil de 1916, não tínhamos a aplicação do princípio da inscrição, quer dizer, o registro da transmissão da propriedade por ato entre vivos não era constitutivo, era meramente declaratório. Com isso, a propriedade se transmitia pelo título. Com a introdução do princípio da inscrição, o registro de imóveis passou a atrair a transmissão da propriedade imobiliária entre vivos e os direitos reais de garantia, primeiramente a hipoteca”, ensinou.
Narciso Orlandi lecionou, ainda, que até 1928 só entravam no registro de imóveis os títulos da transmissão entre vivos da propriedade imobiliária. “Estavam fora do registro de imóveis as sucessões causa mortis. Com isso, o princípio da inscrição sobrepunha-se ao princípio da continuidade”, salientou.
No capítulo das exceções, ressaltou que o sequestro de imóveis na esfera criminal há de ser registrado, a despeito da figuração do nome do possuidor no registro imobiliário, como é o caso do imóvel sequestrado em razão do cultivo de plantas entorpecentes proibido por lei. Mencionou, ainda, exceções em que o direito real circula fora do registro de imóveis, como é o caso das exceções legais do Decreto-lei 70 (quando é expedida a cédula hipotecária e averbada na matrícula) e a Lei 10.931 (cédula de crédito imobiliário).
A despeito da posição do Conselho Superior da Magistratura, o palestrante apontou a necessidade de pensar se a continuidade é tão essencial no caso das penhoras. Isto porque, em seu entendimento, o fato do oficial recusar em nome do princípio a averbação, não a exclui do mundo jurídico, em que é eficaz pelo ato da lavratura nos autos. “Quando impede que a penhora seja averbada, é o credor que está sendo prejudicado”, ponderou. Ainda à guisa de reflexão, questionou a conveniência da exigência de depositário do bem na penhora imobiliária e a relação custo/benefício, quando ela já é feita pelo sistema on line.
O curso prossegue até o dia 4 de setembro, conforme programação a seguir:
Dia 14/8
Tema: Princípio da especialidade
Mediador: juiz Gabriel Pires de Campos Sormani
Registrador Ademar Fioranelli
Convidado: juiz Marcelo Fortes Barbosa Filho
Dia 21/8
Tema: Princípio da legalidade
Mediadora: juíza Renata Mota Maciel Madeira Dezem
Registrador Sérgio Jacomino
Convidado: desembargador Ricardo Dip
Dia 28/8
Tema: Princípio da inscrição/prioridade
Mediadora: juíza Ana Luiza Villa Nova
Registrador Flauzilino Araujo dos Santos
Convidado: juiz Luciano Gonçalves Paes Leme
Dia 4/9
Tema: A correição no Cartório de Registro de Imóveis
Desembargador Francisco Eduardo Loureiro
Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Registrador Francisco Ventura de Toledo
Fonte: Site EPM | 08/08/2014.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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