1ªVRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

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Processo 0002119-37.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Helio Alvarenga – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. CP 479 Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Hélio Alvarenga, devido à qualificação negativa de escritura de venda e compra (fls.10/12) levada por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, matriculada sob nº 14.081, situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como outorgante vendedor Jose Eduardo de Assis. O óbice imposto pelo Registrador diz respeito à falta de comprovação de que o adquirente seria proprietário de alguma unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito no condomínio, aplicando-se assim a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o concurso do título e do registro, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, visto que alienada a unidade já está, buscando apenas a sua regularização. Juntou documentos (fls. 09/23). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 25/27, 34 e 42). O interessado novamente sustentou a procedência de sua pretensão (fls. 29/32), por se tratar de ato jurídico perfeito, lavrado no dia 1º de agosto de 2008, portanto à época que vigia a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e art. 1331, §1º, do Código Civil, e que a referida vaga de garagem tem matrícula própria (14.081), sem vinculação com qualquer uma das unidades autônomas, localizada em prédio misto, com predominância para escritórios e lojas. Juntou cópia da convenção de condomínio (fls. 39/40). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como vendedor Jose Eduardo de Assis. Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. No caso dos autos verifica-se que não existe comprovação de que o adquirente da vaga, Hélio Alvarenga, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienaç&atilde
;o do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratar-se a compra e venda de negócio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Hélio Alvarenga. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 479) – ADV: CELSO DA COSTA (OAB 70536/SP), MARINA MENDES OCANA (OAB 269325/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/07/2014.

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1ªVRP/SP: A sentença judicial somente pode liberar a cláusula restritiva (inalienabilidade) que incide sobre a herança, ou seja, sobre a parte que pertencia ao de cujus, em razão do falecimento do beneficiário.

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Processo 0068813-22.2013.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Idelbranda Camargo Campos – Pedido de Providências – compra de imóveis com cláusula de inalienabilidade – compradores casados em regime de separação obrigatória de bens – parte adquirida correspondente a 64,4022% do total – falecimento do varão – herança de 50% (cinquenta por cento) do bem – a parte do imóvel, de 33,7011%, que já pertencia à mulher, continua gravada com a cláusula restritiva – pedido improcedente. CP 379 Vistos. IDELBRANDA CAMARGO CAMPOS formulou o presente pedido de providências, diante da recusa do 14º Oficial de Registro de Imóveis em efetuar o cancelamento da cláusula restritiva de inalienabilidade, prevista nas matrículas 138.073 e 116.872 daquela serventia, inseridas na escritura pública de venda e compra lavrada no 1º Tabelião de Notas desta Capital. Em síntese, a requerente alega que houve decisão emanada da 1ª Vara de Famílias e das Sucessões do Fórum Central, no sentido de se cancelar a cláusula restritiva de inalienabilidade dos imóveis, em decorrência do falecimento do beneficiário NELSON LUIZ CAMARGO CAMPOS, sendo descabida a exigência do oficial. Segundo narrado pelo Oficial em suas informações, a qualificação negativa decorreu da presença, nas matrículas, de disposição que prevê o gravame dos imóveis com a cláusula restritiva, alegando que os adquirentes, à época do contrato de compra e venda, eram casados em regime de separação obrigatória de bens. Com a morte de Nelson, os móveis foram adjudicados à sua esposa, ora requerente. Todavia, a restrição persiste em relação à parte dos imóveis que já pertenciam a ela – 33,7011% – sendo que só o restante, objeto da herança, tem seu cancelamento possível (fls. 15/16). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o óbice do Registrador. É o relatório. DECIDO. Com razão o Oficial e o Ministério Público. A requerente pretende cancelar as cláusulas restritivas de inalienabilidade que gravam os imóveis objeto das matrículas 138.073 e 116.872, do 14º Registro de Imóveis da Capital. Além disso, questiona a atribuição do Oficial em qualificar títulos judiciais. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Deve-se salientar que, no ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Deste modo, no caso em tela, como bem observou o Oficial, a sentença judicial somente pode liberar a cláusula restritiva que incide sobre a herança, ou seja, sobre a parte que pertencia ao de cujus, em razão do falecimento do beneficiário. Portanto, a outra metade continua gravada com a cláusula de inalienabilidade, tendo em vista o regime adotado pelo casal de separação obrigatória de bens. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido de providências formulado por IDELBRANDA CAMARGO CAMPOS e mantenho o óbice apontado pelo Oficial. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 13 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli JUÍZA DE DIREITO (CP 379) – ADV: MARIA CAROLINA TREVISAN SEGUCHI (OAB 69340/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/07/2014.

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TJ/DFT: REGIME DE SEPARAÇÃO DE BENS É OBRIGATÓRIO PARA MAIORES DE 70 ANOS

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Quando um dos companheiros tiver mais de 70 anos é obrigatório o regime da separação de bens, em analogia ao que se aplica ao casamento. Assim decidiu a 3ª Turma Cível do TJDFT em ação de divórcio, que vindicava a partilha de bem adquirido pelo casal durante o relacionamento.

A parte autora afirma que o casal adquiriu um apartamento no Guará I-DF, na constância da união estável, razão pela qual deve ser partilhado à proporção de 50% para cada parte. Alega que os bens adquiridos onerosamente durante o período de convivência marital, mesmo que um dos conviventes seja sexagenário, presumem-se adquiridos através de esforço comum. Diante disso, recorre da decisão de 1ª instância que declarou a existência de união estável entre os litigantes, de março de 2005 a maio de 2008, sob o regime de separação legal de bens.

O desembargador relator explica que "à época em que as partes conviveram em união estável, vigorava a regra prevista no artigo 1.641 do Código Civil, que tornava obrigatório o regime de separação de bens no casamento para a pessoa maior de 60 (sessenta) anos. Posteriormente, com o advento da Lei n. 12.344/2010, o limite de idade foi alterado para 70 (setenta) anos, que, entretanto, não se aplica aos autos, eis que a vida em comum dos litigantes, consoante reconheceu a decisão recorrida, teve início e fim antes da entrada em vigor da referida norma".

Ademais, o relator registra que a autora/recorrente não produziu qualquer prova apta a demonstrar a contribuição financeira para a aquisição do imóvel que pretende partilhar, conforme regra expressa no artigo 333 do Código de Processo Civil. "Desse modo, apenas se tivessem sido elencados aos autos elementos hábeis a comprovar que o patrimônio constituído durante a união estável foi formado através do esforço comum de ambos os companheiros, à autora caberia metade do bem reclamado", afirmou.

Diante disso, o Colegiado concluiu que a não extensão do regime da separação obrigatória de bens à união estável, em razão da senilidade de um ou de ambos os conviventes, seria um desestímulo ao casamento e destoaria da finalidade arraigada no ordenamento jurídico nacional. Além disso, "apenas os bens adquiridos na constância da união estável, e desde que comprovado o esforço comum, devem ser partilhados entre os ex-conviventes, nos termos da Súmula n.º 377 do STF".

A notícia refere-se ao seguinte processo: 20130110666922APC.

Fonte: TJ/DFT | 04/07/2014.

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