STJ: Locação de imóvel de propriedade de empresa pública tem natureza jurídica de direito privado

Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto pela Companhia Nacional de Abastecimento (Conab), que buscava afastar a aplicação da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) na renovação de aluguel de lojas comercias de sua propriedade, por se tratar de contrato firmado com empresa pública.

Uma floricultura, que mantinha contrato de locação comercial de duas lojas no Rio de Janeiro, pelo prazo de cinco anos, ajuizou ação renovatória de aluguel contra a Conab.  O juiz de primeira instância declarou renovado o contrato e estabeleceu novo valor de aluguel, baseado em avaliação pericial.

Segundo a sentença, “somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei 8.245, nos expressos termos do artigo 1º, parágrafo único, alínea ‘a’, número 1, do texto legal. Tratando-se de empresa pública federal, o regime jurídico é o próprio das empresas privadas, conforme expressamente menciona o artigo 173, parágrafo 1º, da Constituição Federal”.

Também ficou comprovado que a floricultura preenchia todos os requisitos previstos no artigo 51 da Lei 8.245, que trata do direito à renovação de aluguel. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) confirmou a decisão.

Natureza privada

No recurso ao STJ, a Conab alegou que não poderia ser mantido o acórdão do TRF2 que submeteu o contrato de locação às normas da Lei 8.245, pois, tratando-se de empresa pública federal, o acordo firmado seria um contrato administrativo, com a possibilidade de a administração desfazê-lo a qualquer tempo.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, negou provimento ao recurso. Segundo ele, “nos termos do artigo 173, parágrafo 1º, da Constituição Federal, bem como do Decreto-Lei 200/67, as empresas públicas são pessoas jurídicas dotadas de personalidade jurídica de direito privado, que, ressalvadas as hipóteses constitucionalmente previstas, sujeitam-se ao regime jurídico de direito privado”.

“Sendo o imóvel locado bem de natureza privada, de titularidade de empresa pública, que se sujeita ao regime jurídico de direito privado, é de natureza privada, e não administrativa – submetido, deste modo, à Lei de Locações –, o contrato firmado entre as partes”, concluiu Salomão. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1224007.

Fonte: STJ | 29/04/2014.

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Questão esclarece acerca dos procedimentos adotados pelo Oficial Registrador, no caso de impugnação parcial à averbação de demarcação urbanística decorrente de regularização fundiária de interesse social.

Regularização fundiária de interesse social. Auto de demarcação urbanística – averbação – impugnação parcial.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca dos procedimentos adotados pelo Oficial Registrador, no caso de impugnação parcial à averbação de demarcação urbanística decorrente de regularização fundiária de interesse social. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de João Pedro Lamana Paiva:

Pergunta: Havendo impugnação parcial à averbação de demarcação urbanística decorrente de regularização fundiária de interesse social (Lei nº 11.977/2009, art. 57, § 1º), como deve proceder o Oficial Registrador?

Resposta: João Pedro Lamana Paiva, em trabalho publicado pelo IRIB intitulado “Coleção Cadernos IRIB – vol. 5 – Regularização Fundiária de Interesse Social”, 1ª ed., p. 18-19, abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

“Apesar de a lei prever que, sendo parcial a impugnação, o procedimento terá seguimento em relação à parcela não impugnada (§ 8º do art. 57), essa é uma providência bastante difícil de ser adotada porque não há como cindir o auto de demarcação realizado, sendo de todo conveniente aguardar o término da fase de impugnação para que se providencie a retificação ou não do auto de demarcação para o prosseguimento com a realização da averbação (ver Modelo nº 6).

Assim, o recomendável é que o Registro de Imóveis notifique o promovente da regularização com prazo de 60 dias para que se manifeste em relação à impugnação apresentada, adote providências, participe da tentativa de acordo com o(s) impugnante(s), ou altere o auto de demarcação (art. 57, §§ 6º e 7º da Lei nº 11.977/2009), seja a impugnação total ou parcial, para somente após essa fase: a) dar prosseguimento à averbação com o auto de demarcação inicialmente apresentado totalmente inalterado; b) dar prosseguimento à averbação com o auto de demarcação retificado quanto a eventuais parcelas impugnadas; c) declarar a demarcação encerrada por não ter havido possibilidade de acordo em uma impugnação total.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: Inadimplência autoriza ação de reintegração de posse em caso de arrendamento residencial

O não cumprimento dos termos contratuais configura o esbulho possessório por parte do arrendatário

A ação de reintegração de posse da Caixa Econômica Federal (CEF) contra um arrendatário inadimplente foi considerada legítima pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim como foi entendido na instância inferior, o não cumprimento dos termos contratuais configura o esbulho possessório por parte do arrendatário.

A questão foi discutida no julgamento de recurso contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), a qual foi mantida. Entre outras alegações, o arrendatário apontou que a CEF jamais poderia pleitear a reintegração de posse, porque nunca foi possuidora do imóvel. A reintegração foi deferida à CEF com base no artigo 9º da Lei 10.188/01.

O relator, ministro Sidnei Beneti, reconheceu que a reintegração de posse, segundo a tradição jurídica e doutrinária, pressupõe a posse anterior como requisito para deferimento do pedido. Contudo, ele entende que o artigo 9º da Lei 10.188 é uma exceção ao quadro geral das ações possessórias, criado pelos Códigos Civil e de Processo Civil.

Lei

Em seu voto, Beneti reforçou a ideia de que o fato de ser uma exceção não tira a validade nem a eficácia do ato. “Se o legislador estabeleceu de modo expresso que o inadimplemento das parcelas, nos contratos e arrendamento residencial, autorizaria a CEF a ingressar com ação de reintegração de posse, não há espaço para tergiversações”, explicou.

Segundo o ministro, ainda que tenha havido pouco rigor técnico por parte do legislador, o objetivo da norma continua claro: permitir a rápida retomada do imóvel e contribuir para a maior eficácia da política pública de disponibilização de moradias para a população de baixa renda, implementada pela Lei 10.188.

Beneti lembrou que a Terceira Turma já havia julgado um caso semelhante. Na oportunidade, foi destacada apenas a necessidade de prévia notificação do arrendatário residencial, para sua constituição em mora, antes de se ter caracterizado o esbulho possessório que justificará a ação de reintegração de posse. No caso analisado, houve essa notificação prévia.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) – STJ | 28/04/2014.

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