STJ: Arrematante de imóvel não pode arcar com dívidas de condomínio omitidas no edital

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Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão. 

O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor. 

Nos termos do acórdão, “versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada”. 

Segurança jurídica

No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente. 

“A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança”, disse a ministra. 

Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, mas entendeu conveniente preservar o ato e que fosse feita a reserva de parte do valor pago em leilão para a quitação das dívidas condominiais. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1297672.

Fonte: STJ I 21/11/2013.

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Usufruto. Penhora – nua-propriedade – possibilidade

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É possível a penhora da nua-propriedade de imóvel gravado com usufruto, desde que conste nos atos, bem como no Registro Imobiliário, a referência a tal ônus.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS), por meio de sua Décima Sétima Câmara Cível, julgou a Apelação Cível nº 70056224983, onde se entendeu ser possível a penhora da nua-propriedade de imóvel gravado com usufruto, desde que conste nos atos, bem como no Registro Imobiliário, a referência a tal ônus. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Elaine Harzheim Macedo e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, a apelante postulou a reforma da sentença proferida pelo juízo a quo, argumentando que realizou doação à terceiro com reserva de usufruto, merecendo ser respeitado seu direito de revogação da doação por ingratidão do donatário. Ademais, entendeu que não pode ser admitida a alienação por hasta pública do bem doado, sob pena do Poder Judiciário eximir o donatário de possível obrigação junto à apelante, causando-lhe eventual prejuízo frente ao imóvel penhorado, uma vez que jamais poderá ter o bem de volta, caso exercite seu direito de revogação por ingratidão do donatário.

Ao julgar o caso, a Relatora concluiu ser possível a penhora de bem imóvel gravado com usufruto, desde que conste dos respectivos atos, bem como do Registro de Imóveis a referência de tal ônus. Para a Relatora, a penhora da nua-propriedade não se confunde com a penhora do usufruto, eis que, no primeiro caso, o nu-proprietário pode dispor da coisa, respeitado o usufruto; no segundo caso, o usufrutuário detém direito real sobre coisa alheia, não podendo se falar em constrição do usufruto.

Posto isto, a Relatora votou pelo improvimento da apelação.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca da possibilidade de transmissão do título de legitimação de posse

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Legitimação de posse – transmissão – possibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de transmissão do título de legitimação de posse. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto.

Pergunta
Nos casos de regularização fundiária (Lei nº 11.977/2009), é possível transmitir o título de legitimação de posse?

Resposta
Sobre o assunto, vejamos o que nos diz a pergunta nº 11, da seção “Tira Dúvidas” do manual intitulado “Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei Federal nº 11.977/2009”, publicado pelo Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Acessibilidade e Programas Urbanos, Brasília, 2012, p. 40:

“11. É possível transferir o título de legitimação de posse?

Sim, o título de legitimação de posse é transferível por causa mortis ou por ato inter vivos, ou seja, por meio de qualquer instrumento de cessão de direitos possessórios. Como o título de legitimação de posse é concedido pelo poder público depois de constatados a situação de fato e o cumprimento aos requisitos da Lei nº 11.977/2009, é importante que o ente responsável pela regularização discipline como será formalizada a transferência do título. O objetivo é garantir ao sucessor, inclusive com o registro da sucessão, seus direitos possessórios.

Entretanto, o sucessor somente poderá obter a conversão da legitimação de posse em propriedade ou, eventualmente, no caso de áreas públicas, em concessão de uso especial para fins de moradia, se atender aos requisitos da usucapião especial urbano, ou da Medida Provisória n°. 2.220/01, respectivamente.”

A íntegra deste manual poderá ser acessada diretamente do link http://www.capacidades.gov.br/media/doc/acervo/5712d63cc8cf1dae400ed6ba4fd87 c7c. pdf (último acesso em 13/11/2013).

Além disso, é importante mencionarmos que, para que o título seja transmitido, a situação deverá ser, preliminarmente, formalizada perante o Poder Público.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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