STJ: Base de cálculo do ITBI pode ser superior ao valor venal adotado para o IPTU

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão é da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que proveu recurso do município de São Paulo. 

A Turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do mercado. 

O TJSP levou em conta que tanto o artigo 33 do Código Tributário Nacional (CTN), que trata do IPTU, como o artigo 38 do mesmo código, que cuida dos impostos sobre transmissão de bens (ITBI e ITCMD), definem o valor venal como base de cálculo. “Não podem coexistir dois valores venais – um para o IPTU e outro para o ITBI”, afirmou o tribunal estadual. 

Em recurso ao STJ, o município sustentou que a decisão estadual violou o artigo 38 do CTN, pois o valor venal, base de cálculo do ITBI, equivale ao de venda do imóvel em condições normais do mercado. 

Distorção

“É amplamente sabido que valor venal significa valor de venda do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Herman Benjamin, ao votar pela reforma da decisão do TJSP, no que foi acompanhado pela Segunda Turma. De acordo com o ministro, se existe distorção nesse valor, ela ocorre em relação ao IPTU e não ao ITBI. 

“Isso porque os municípios lançam o imposto sobre propriedade de ofício e, para viabilizar a cobrança, acabam adotando fórmulas genéricas que abarcam os milhares e, no caso de São Paulo, milhões de imóveis tributados anualmente”, explicou. 

“Seria absurdo imaginar que o município de São Paulo avaliasse individualmente cada um dos milhões de imóveis urbanos existentes em seu território para lançar anualmente o IPTU de ofício, daí a adoção das plantas genéricas”, completou. 

Segundo ele, as plantas genéricas de valores – baseadas em preços médios do metro quadrado por região e padrão de construção – costumam ficar abaixo do valor de mercado, seja por causa da sistemática de sua elaboração, seja porque não são refeitas todo ano. 

Como a jurisprudência exige aprovação de lei para o reajuste real das plantas genéricas, acrescentou o ministro, isso tem de ser feito por meio de projetos complexos, de longa tramitação e muita discussão política, “que inviabilizam, nas grandes cidades, o reajuste anual, de modo que a defasagem em relação à real avaliação dos imóveis urbanos acaba aumentando a cada ano que passa”. 

Valor real

Quanto ao ITBI, Herman Benjamin disse que a base de cálculo é muito mais próxima da realidade. “Em vez de milhões de lançamentos de ofício anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de operações claramente individualizadas, com a declaração do real valor de venda do imóvel pelos próprios particulares que transmitem os bens”, afirmou. 

O relator observou ainda que, no ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. 

“Não é por outra razão que a jurisprudência do STJ é pacífica ao admitir que, na hipótese de hasta pública, o preço de arrematação (e não o da avaliação) reflete o valor venal do imóvel e, portanto, deve ser adotado como base de cálculo do ITBI”, acrescentou o ministro. 

Ele destacou que o mesmo raciocínio se aplica à transmissão por compra e venda entre particulares, como no caso em julgamento: “De fato, o valor real da operação deve prevalecer em relação à avaliação da planta genérica de valores.” 

Não se confunde

Em relação à divergência entre a base de cálculo do IPTU e a do ITBI, o relator frisou que a distorção estará, em regra, no valor referente ao imposto sobre a propriedade, diferentemente do que decidiu o TJSP. “Nesse contexto, erra o Tribunal de Justiça ao afastar o cálculo da prefeitura pela simples razão de haver diferença quanto à base de cálculo do imposto sobre a propriedade”, disse. 

Segundo Herman Benjamin, no caso do IPTU, lançado de ofício pelo fisco, se o contribuinte não concorda com o valor venal atribuído pelo município, pode discuti-lo administrativamente ou judicialmente, buscando comprovar que o valor de mercado (valor venal) é inferior ao lançado. 

Por outro lado, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI não merece fé, o fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do CTN. 

“Isso demonstra que o valor venal é uma grandeza que não se confunde, necessariamente, com aquela indicada na planta genérica de valores, no caso do IPTU, ou na declaração do contribuinte, no que se refere ao ITBI. Nas duas hipóteses cabe à parte prejudicada (contribuinte ou fisco) questionar a avaliação realizada e demonstrar que o valor de mercado é diferente”, acrescentou o ministro. 

Assim, seria perfeitamente válido a contribuinte impugnar o montante apresentado pelo município e provar, por todos os meios admitidos, que o valor de mercado do imóvel é inferior àquele que o fisco adotou. Porém, isso não ocorreu nos autos. 

A notícia refre-se ao seguinte processo: REsp 1199964.

Fonte: STJ I 17/10/2013.

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TRF da 2ª região: autoriza redirecionamento de execução fiscal para sócios de empresa em caso de dissolução irregular

A 5ª Turma Especializada do TRF2, de forma unânime, deferiu o pedido da Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis – ANP, que pretendia o redirecionamento da cobrança de multa administrativa para os sócios do Posto de Gasolina Moon Light Ltda. A decisão do TRF2 se deu em resposta à agravo de instrumento apresentado pela ANP contra decisão da 2ª Vara Federal de Execução Fiscal de São João de Meriti que havia negado o pedido. O relator do caso no TRF2 é o desembargador federal Aluisio Mendes.

O magistrado iniciou seu voto, esclarecendo que, havia previsão no artigo 10 do Decreto 3.708/19 (revogado, tacitamente, pelo Código Civil de 2002, mas que deve ser aplicado aos fatos ocorridos anteriormente à vigência do novo Código Civil) de que, embora a regra geral sinalize no sentido de que os bens particulares dos sócios não respondem pelas dívidas da sociedade, a pessoa jurídica não pode ser usada como instrumento para fraudar credores, "razão pela qual a dissolução irregular da sociedade por quotas de responsabilidade limitada causa a responsabilização patrimonial dos sócios por dívida da pessoa jurídica", explicou.        

Em seguida, o relator se baseou nos artigos 1.016, 1.053 e 1.036 do Código Civil, que garante que se a empresa não é localizada no seu domicílio fiscal, é gerada a presunção de dissolução irregular e admitido o redirecionamento da execução em face do sócio-gerente/administrador da época do fato.        

Em suma, para o relator do processo no Tribunal, desembargador federal Aluisio Mendes, ficou legitimado o encerramento das atividades da empresa: "A certidão negativa lavrada pelo Oficial de Justiça atesta que houve o encerramento das atividades da sociedade executada no endereço constante dos órgãos cadastrais do Fisco, o que faz presumir a dissolução irregular da empresa, legitimando o redirecionamento da execução fiscal em face dos sócios-gerentes, consoante teor do verbete n° 435, da Súmula de Jurisprudência do STJ", concluiu.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 2013.02.01.012798-9.

Fonte: TRF da 2ª Região I 16/10/2013.

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Permuta – possibilidade – Cláusulas restritivas

É possível a permuta de imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade, quando o produto da venda for convertido em outro bem, sobre o qual incidirão as citadas restrições.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 1ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0016.12.004769-7/001, que decidiu pela possibilidade de permuta de imóvel gravado com cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade, quando o produto da venda for convertido em outro bem, sobre o qual incidirão as citadas cláusulas. O acórdão teve como Relator o Desembargador Geraldo Augusto e o recurso foi, à unanimidade, provido.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face da decisão proferida pelo juízo a quo, que indeferiu a pretensão de autorização para permuta de bem gravado com cláusula de inalienabilidade e incomunicabilidade. Inconformado com o decisum, o apelante argumentou, em suas razões, que a decisão adotada não atende aos seus interesses, eis que reside em casa alugada, tendo que arcar com o pagamento do aluguel para moradia dele e de sua filha. Afirmou, ainda, que o imóvel por ele herdado consiste em terreno sem edificação e que não possui condições de construir uma casa, motivo pelo qual deseja permutá-lo com uma casa pronta. Por fim, argumentou que não se trata de burla à última vontade da testadora, uma vez que o segundo permutante propõe repor, em dinheiro, a diferença de preço entre ambas as propriedades, cujo valor será depositado em juízo e que já reside com a filha na casa permutada.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que não é razoável que o apelante não possa permutar o imóvel recebido por testamento com outro que atenda melhor aos seus interesses, sob o argumento de que existe diferença de valoração econômica entre os bens, o que burlaria a última vontade da testadora. Isso porque, se a restrição imposta pela testadora visava a proteção do herdeiro, a permuta, dada a peculiaridade do caso, se mostra mais benéfica ao apelante, sobretudo porque lhe proporciona a aquisição de casa própria, lhe oferecendo conforto e segurança até o fim de seus dias. No que diz respeito à diferença dos valores, o Relator entendeu ser razoável que tal quantia seja depositada em juízo, tendo seu levantamento autorizado em caso de necessidade devidamente demonstrada pelo apelante.

Posto isto, o Relator votou pelo provimento do recurso, no sentido de reformar a decisão de origem, autorizando a permuta pretendida e fazendo constar na matrícula do novo imóvel permutado pelo apelante as anteriores restrições.

Clique aqui e leia a íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) – TJ/MG.

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