1ªVRP/SP: Reconhecimento de firmas: autenticidade X semelhança

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Processo n 0006438-82.2013.8.26.0100

Pedido de Providências

Therezinha Maluf Chamma – CP 26

Registro de imóveis pedido de providências averbação de caução locatícia (LL91, art. 38, § 1º) o reconhecimento de firmas dos figurantes e testemunhas pode fazer-se por semelhança ou por autenticidade, e não toca ao ofício do registro de imóveis exigir uma dessas formas em detrimento da outra pedido procedente.

CP 26

Vistos etc.

1. Therezinha Maluf Chamma pediu providências (fls. 02-06) a esta corregedoria permanente.

1.1. Em 2 de dezembro de 2012, com fundamento na Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991 LL91, a requerente pedira (fls. 18) ao 5º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) que averbasse, na matrícula 928 (fls. 52-53), uma caução locatícia prestada dada por Marli Maria Dias para garantir contrato de locação não-residencial de imóvel (fls. 07-16).

1.2. O 5º RISP negou a averbação, exigindo que a firma de todas as partes contratantes e das testemunhas fosse reconhecida por autenticidade, na forma da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 LRP73, art. 221, II, e do Cód. de Proc. Civil CPC73, art. 369 (fls. 24).

1.3. Segundo a requerente, essa exigência não teria lugar, porque a LRP73, art. 221, II, não imporia que o reconhecimento se fizesse por autenticidade.

1.4. Assim, outro remédio não teria restado à requerente, a não ser pedir a este juízo que, afastado o óbice posto pelo 5º RISP, mandasse proceder à averbação pretendida.

1.5. A requerente fez juntar documentos (fls. 07-59).

2. O 5º RISP prestou informações (fls. 61-65).

2.1. Segundo o ofício do registro de imóveis, a LRP73, art. 221, II, de fato não exigiria reconhecimento de firmas por autenticidade, mas tampouco diria ser bastante o reconhecimento por semelhança.

2.2. São frequentes as fraudes ligadas à prestação de falsas cauções imobiliárias, como demonstram o quotidiano do ofício de registro e da própria corregedoria permanente e a caução locatícia imobiliária prevista na LL91 é propícia para tanto, porque essa forma de garantia, não pressupondo tomada de posse, pode ser contratada clandestinamente, sem que dela tome conhecimento o dono. Ademais, tanto se disseminaram as fraudes, que para os negócios concernentes a veículos automotores sempre se exige o reconhecimento de firmas por autenticidade (Conselho Nacional de Trânsito, Resolução n. 282, de 26 de junho de 2008, art. 11; Departamento Nacional de Trânsito, Portaria n. 1.606, de 19 de agosto de 2005, arts. 13-14; Decreto Estadual n. 43.980, de 7 de maio de 1999; CGJ, proc. 118/99 e Provimento CG 20/1999).

2.3. É da tradição do direito brasileiro exigir que os instrumentos particulares sejam reconhecidos por autenticidade (Decreto n. 482, de 14 de novembro de 1846, art. 8º; Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864, art. 8º, § 2º; Decreto n. 3.453, de 26 de abril de 1865, art. 77, § 2º; CC16, art. 851, verbis “conhecidas do oficial do registro”). Assim, os atos privados que ingressam no registro de imóveis entram na classe dos documentos autênticos, autenticidade que adquirem quando recebem o reconhecimento de firmas (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 3ª ed., 1982, p. 292), segundo o CPC73, art. 369.

2.4. Há paridade lógica entre a regra de escritura pública como forma dos atos imobiliários (CC02, art. 108) e os requisitos das exceções (dentre elas, as cauções reais da LL91): assim, onde se admite o instrumento particular, é logicamente necessário dotar essa espécie de título de maior rigor no que respeita à autenticidade das firmas que nele se apõem. Se para a lavratura de escritura pública é imprescindível o comparecimento pessoal, com o reconhecimento da identidade e capacidade dos figurantes e de quantos hajam comparecido ao ato (CC02, art. 215, § 1º, II), então o reconhecimento por autenticidade é o mínimo que se pode exigir nos instrumentos particulares: é a “notarialização” desses instrumentos, conforme a tradição do direito nacional.

2.5. Finalmente, na Apelação Cível n. 6.779-0-SP (Rel. Des. Sylvio do Amaral j. 9.2.1987; parecer do juiz José Renato Nalini), acerca do reconhecimento de firmas em contrato de locação, ficou dito que a imperatividade do reconhecimento de firmas nos instrumentos particulares tem um fundamento racional i. e., a garantia da identidade das partes e que “os documentos públicos, em sentido estrito, são autênticos. Mas a autenticidade nos documentos particulares provém do reconhecimento de firma por tabelião. O reconhecimento autêntico está previsto no artigo 369 do Código de Processo Civil”.

3. O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido (fls. 67-68).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. A LRP73, art. 221, II, determina que os escritos particulares tragam reconhecidas as firmas das partes e testemunhas.

Reconhecidas, diz, sem esclarecer se se trata de reconhecimento por autenticidade (Cód. de Proc. Civil, art. 369) ou por semelhança.

Cabe, então, perguntar: pode o registrador, em algum caso, ou alguns, ou todos, exigir ao interessado que o reconhecimento se faça por uma, ou por outra forma (na prática, por autenticidade, meio que é mais seguro)?

As razões do 5º RI são ponderáveis, porque se fundam, todas, na necessidade de segurança jurídica, que é a razão de ser do registro público. Entretanto, a construção esbarra em que ninguém está obrigado a fazer algo, senão em virtude de lei (Constituição da República CF88, art. 5º I), e ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus: se a própria lei não exigiu, expressis verbis, alguma forma específica de reconhecimento, é porque qualquer delas basta, e não se pode exigir o contrário.

Como diz a doutrina:

“14. Reconhecimento de firmas O reconhecimento de firmas, no sistema dos registros públicos, somente pode ser exigido pelo oficial, como no caso das escrituras particulares, por efeito de disposição expressa de lei” (PONTES, Walmir. Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 148)

Responde-se, portanto: qualquer das duas formas de reconhecimento (por semelhança, ou por autenticidade), munida que está de fé pública, é eficaz, e não pode o registrador fazer com que os interessados empreguem uma, e não outra.

5.1. De fato conviria que no direito registral imobiliário do Brasil mais e mais se restringisse o cabimento dos instrumentos particulares, e que se tendesse a admitir, como títulos formais hábeis para ingresso, somente os atos notariais e judiciais, indubitavelmente mais seguros. Entretanto, assim não é, de maneira que, para bem ou para mal, o instrumento particular é admitido com largueza e, como dito, para a sua constituição não exigiu a lei, de modo expresso, o reconhecimento de firma por autenticidade.

5.2. Não se duvida que a caução locatícia se preste a artifícios e ardis, ou que os meios fraudulentos tanto se hajam disseminado, que certas autoridades administrativas (nomeadamente, as de trânsito) se tenham visto obrigadas a exigir maiores cautelas na documentação de certos negócios (como a transmissão de veículos automotores). O argumento, contudo, não é sólido o bastante para impor o reconhecimento por autenticidade aos instrumentos particulares de atos imobiliários: afinal, em matéria de muito maior gravidade qual seja, a viagem de menores ao exterior basta o reconhecimento de firma por semelhança (Resolução n. 131 do Conselho Nacional de Justiça, de 6 de maio de 2011, art. 1º, II e III, art. 2º, II, e art. 8º, § 1º). Vale dizer: os critérios pelos quais administrativamente se exija ou não o reconhecimento de firma por semelhança ou autenticidade são por demais casuísticos, e não bastam para fixar regra geral que sirva, no âmbito administrativo-registral, para conduzir uma interpretação normativa que justifique que aceitar somente o reconhecimento por autenticidade.

5.3. Ademais, ainda que a tradição de nosso direito possa exigir reconhecimento por autenticidade, de lege lata a exigência não existe.

5.4. Novamente, é realmente curioso (ut alia non dicam) que se tenha buscado munir a escritura pública de tanta segurança (cf. CC02, art. 215) e, ao mesmo tempo, se hajam aberto tamanhas exceções ao instrumento particular como título formal para ingresso no registro de imóveis. Infelizmente, porém, é esse o estado de coisas, e as opções legislativas não podem ser corrigidas na esfera administrativa.

5.5. Por fim, na Ap. Cív. n. 6779-0 foi dito que a autenticidade nos documentos particulares provenha do reconhecimento de firma por tabelião, e que o reconhecimento autêntico seja aquele previsto no CPC73, art. 369, está certo; contudo, para além disso a decisão não foi, e tanto essas afirmações foram meros obiter dicta, que em nenhum passo está excluída a eficácia do reconhecimento, por semelhança, das firmas de figurantes e testemunhas.

6. Do exposto, julgo procedente o pedido de providências deduzido por Therezinha Maluf Chamma e determino ao 5º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a averbação, na matrícula 928, da caução locatícia estipulada no instrumento de fls. 07-16 destes autos.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça (Cód. Judiciário de São Paulo, art. 246).

Oportunamente, arquivem-se.

P. R. I. 

Fonte: DJE/SP I 22/07/2013.

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TJ/RN: Cobrança de taxas condominiais só ocorrem após efetiva imissão na posse do imóvel

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A juíza Amanda Grace Diógenes Freitas Costa Dias, da 8ª Vara Cível da Comarca de Natal, determinou que a Delphi Engenharia Ltda, a Servicon Administração de Condomínios e o Condomínio Horizontes Macaíba suspendam a cobranças das taxas de condomínio, enquanto não forem devidamente entregues os lotes residenciais adquiridos por uma cliente

A decisão da magistrada retroage à primeira cobrança, que se deu em fevereiro de 2013, conforme consta nos documentos anexados aos autos. As empresas devem também se absterem de incluir o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de incorrer em multa diária de R$ 500 por descumprimento.

A juíza registrou também que o pagamento das taxas condominiais, enquanto não entregues os lotes, é de responsabilidade da Delphi Engenharia Ltda.

A autora alegou que os lotes adquiridos junto à construtora foram entregues apenas "simbolicamente", pois os condôminos ainda não estão autorizados a construir nos lotes entregues, o que afastaria o seu dever de arcar com o pagamento da taxa de condomínio relativo aos meses cobrados, cabendo à construtora fazê-lo.

Diante dessa situação, defende que está correndo o risco de ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, caso a cobrança não seja suspensa.

Quando analisou a questão, a juíza seguiu o entendimento sedimento no STJ (REsp 1195665, EREsp 489.647/RJ, Resp 660.229/SP), que definiu que independente da previsão em cláusula contratual e da instituição do condomínio, a obrigação de arcar com as despesas condominiais somente surge após a efetiva imissão na posse do imóvel.

Assim, não há justificativa para a cobrança da autora de taxa de condomínio de imóvel que ainda não podia ocupar, visto que conforme a alegação da autora, em que pese tenha havido uma entrega simbólica do imóvel, autorizando os condôminos a utilizarem a área de lazer, a autora ainda não pode ocupar, de fato, o imóvel em questão.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0113585-44.2013.8.20.0001.

Fonte: TJ/RN I 07/10/2013.

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TRF da 1ª Região: Tribunal desobriga devedor do pagamento de parcelas por imóvel condenado

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A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região isentou um devedor do pagamento de parcelas atrasadas referentes a financiamento de imóvel que pode desabar. A decisão foi unânime após o julgamento de apelação interposta pela União Federal contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança, iniciado pela Rede Ferroviária Federal S/A (RFFSA).

A instituição alegou que, em regular processo licitatório, alienou ao réu imóvel residencial, localizado em Juiz de Fora/MG, que integrava o acervo das Estradas de Ferro pertencentes à União. Para tanto, foi registrada uma Escritura Pública de Promessa de Cessão e Transferência de Direitos, mediante pagamento do valor de R$ 14.100,00, sendo R$ 3.000,00 a título de sinal e o restante em 84 parcelas mensais de R$ 132,14, acrescidas da taxa de juros de 12% ao ano. No entanto, a RFFSA afirmou que o réu quitou apenas algumas parcelas, estando inadimplente e sem qualquer justificativa que possa motivar sua conduta, apesar dos avisos e contatos mantidos. Por essa razão, pediu a condenação do devedor ao pagamento de R$ 23.156,82.

Todavia, o acusado contestou e alegou que já reside no imóvel há mais 10 anos, por concessão da própria RFFSA, da qual era funcionário, tendo se aposentado em dezembro de 1997. Explicou que durante o tempo em que trabalhava era efetuado em seu contracheque o desconto de uma pequena quantia pela concessão, mas quando se aposentou, deixou de efetuar o pagamento. Alega que em 1998 foi surpreendido pela proposta de alienação do imóvel e, sem condições de se mudar com a família, resolveu aceitar a compra, utilizando todo o recurso financeiro que reuniu, após anos de economia. Ele acreditava estar efetuando um contrato de compra e venda, mas a proprietária não tinha registro de escritura, apenas a posse do imóvel. Assim, percebeu que tinha direito ao domínio por usucapião e deixou de pagar as parcelas para tentar solucionar, amigavelmente, o impasse. Em 2004, o piso da casa ruiu quase totalmente, o que levou o recorrido a desocupar o imóvel por determinação da Defesa Civil. O morador reformou de forma precária o local e voltou a residir na casa, mesmo sob risco, por não ter outro lugar para morar.

A RFFSA, em apelação, ratificou que pretende receber os valores referentes ao inadimplemento contratual, cujas prestações bem como as correções atribuídas estão previstas no Edital da Licitação, tendo o réu concordado com suas cláusulas quando comprou o imóvel.

Entretanto, para o relator do processo, juiz federal convocado Márcio Barbosa Maia, o juízo de primeiro grau agiu corretamente ao tratar a questão sob viés social. O magistrado acredita que, mesmo o contrato possuindo cláusula resolutiva expressa que permite a rescisão em caso de inadimplência, a RFFSA preferiu ajuizar a ação pelo fato de o imóvel ter sido condenado por laudo pericial. O laudo aponta que a casa foi construída sobre uma galeria de águas pluviais, há mais de 40 anos. O imóvel data, pelo menos, da década de 1960, e a perícia apontou, ainda, que não há como precisar a respeito da estabilidade da galeria, e que vários pontos podem estar comprometidos pela própria abrasão dos líquidos, formando locas sob o imóvel. Assim, poderá haver desabamento do piso e de outras partes da casa a qualquer momento.

“Parece claro o motivo pelo qual a autora prefere o cumprimento da obrigação à resolução do contrato. Com a resolução, a posse do imóvel voltaria à RFFSA. Ocorre que, na prática, não há mais imóvel, haja vista o seu estado de deterioração e/ou da inexorável demolição. O contrato, na verdade, está resolvido, seja pelo inadimplemento das parcelas, seja pela deterioração da coisa. Não há fundamento, pois, para pedido de cumprimento do contrato”, afirmou o relator.

Márcio Barbosa Maia destacou, ainda, que tendo o réu pago à vista R$ 3.000,00 pelo preço da cessão de direitos e quitado pelo menos 27 das 84 parcelas, além de custear despesas com obras de emergência, ele é quem deve buscar por eventuais perdas e danos, em ação própria.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0003620-54.2007.4.01.3801

Data do julgamento: 25/09/2013

Fonte: Assessoria de Comunicação Social/TRF da 1.ª Região  | 04/10/2013.

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