STJ: Omissão que atribui à arrematante débito de IPTU não é causa de anulação de leilão

A omissão verificada na publicação de edital de leilão, que transferiu encargos de IPTU ao arrematante, não constitui vício insanável que justifique a nulidade da arrematação. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso interposto pela massa falida Desenvolvimento de Engenharia Ltda. contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). 

A massa opôs embargos à arrematação com a alegação de que um imóvel foi leiloado por preço vil. A leiloeira, no caso, aceitou o lance de R$ 2,45 milhões, com a condição de que a arrematante assumisse os débitos de IPTU, no valor de aproximadamente R$ 4,74 milhões. A condição relativa ao IPTU não constava do edital. 

Segundo a decisão da Turma, o artigo 686 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece o conteúdo mínimo do edital, de modo a garantir que sejam explicitadas informações indispensáveis à definição do efetivo interesse do bem, como menção à existência de ônus ou causas pendentes. Essas informações, entretanto, servem preponderantemente aos interesses dos possíveis arrematantes. 

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, em regra, eventual nulidade relacionada à omissão do edital aproveita apenas ao arrematante e depende da demonstração da existência de prejuízo, sendo tal alegação incabível pelo devedor que não foi prejudicado. 

A massa falida sustentou em juízo que os valores do IPTU não integravam o lance, pois não havia determinação judicial nesse sentido. Sustentou ainda que o município do Rio de Janeiro ficaria desprovido de qualquer garantia real para ver seu crédito pago, o que implicaria violação ao artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN). 

Decisão do TJRJ

Ao analisar o argumento em segundo grau de jurisdição, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) considerou ter havido equívoco na publicação do edital de leilão, que omitiu o fato de que os encargos de IPTU seriam suportados pelo produto da venda, mas entendeu que não teria ocorrido arrematação por preço vil. Segundo dados do TJRJ, o valor efetivamente pago, acrescido do débito fiscal, totalizou R$ 7, 19 milhões, quando o bem foi avaliado em 8,47 milhões – um total de 80% do valor do imóvel. 

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, o edital de leilão que prevê a responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU não viola o artigo 130 do CTN. 

A Terceira Turma do STJ considerou que, assumindo o arrematante a responsabilidade pelo pagamento, o município passa a ter dupla garantia de quitação da dívida tributária: a garantia pessoal do arrematante, aceita judicialmente por ocasião da arrematação, e a garantia real representada pelo imóvel que dá origem ao débito do IPTU. 

“Tendo a arrematação ocorrido mais de seis meses antes da falência da empresa devedora, o imóvel arrematado não integrará a massa falida, eis que terá deixado o patrimônio da empresa antes da decretação da quebra”, considerou Nancy Andrighi. Ela afirmou que não se pode falar em prejuízo aos credores, muito menos em habilitação do crédito relativo ao débito de IPTU, pois a dívida do município terá como sujeito passivo o arrematante, novo proprietário do imóvel. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1316970

Fonte: STJ I 11/09/2013.

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TJ/RJ: ‘Café com Conhecimento’ debate responsabilidade civil de notários e registradores

A Responsabilidade Civil de Notários e Registradores foi o tema da segunda edição do “Café com Conhecimento”, realizada nesta terça-feira, dia 10, no Salão dos MagistradosdaBiblioteca do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. O evento foi apresentado pelo desembargador Agostinho Teixeira, diretor da Revista de Direito do TJRJ, e teve como convidado especial o desembargador Gabriel de Oliveira Zefiro.

No encontro, foram discutidos aspectos da atividade dos delegatários de Registros e Atividades Notariais. “O artigo 236 da Constituição Federal de 1988 dispõe que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Ou seja, o notário e o registrador representam o Estado, só que praticando uma atividade privada”, afirmou o desembargador Gabriel de Oliveira Zefiro.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) à atividade notarial também foi abordada. De acordo com os participantes do evento, o CDC não se destina à função praticada por notários e registradores, já que esses profissionais não praticam atividade consumida pela “massa”. Assim, segundo o desembargador Gabriel Zefiro, a responsabilidade civil a ser imputada aos delegatários deve ser subjetiva, devendo a responsabilidade objetiva recair sobre o Estado em caso de dolo ou culpa daqueles agentes.

O assunto é tema de artigo publicado no volume 92 da Revista de Direito do TJRJ, que contém ainda diversos casos julgados no Supremo Tribunal Federal (STF), no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e em outros tribunais, pesquisados pela equipe de jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Rio, com links que possibilitam a visualização das íntegras.

Também participaram do “Café com Conhecimento” o presidente da 13ª Câmara Cível do TJRJ, desembargador Ademir Paulo Pimentel, e o presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Rio de Janeiro (Anoreg-RJ), Carlos Alberto Firmo Oliveira, além de servidores do Poder Judiciário fluminense, tabeliões, advogados e estudantes de Direito.

Fonte: TJ/RJ I 11/09/2013.

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Princípio da concentração – João Pedro Lamana Paiva

* João Pedro Lamana Paiva

O princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, registrador imobiliário em Pelotas-RS.

Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o  Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica. Os direitos imobiliários, por sua vez, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.

No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais.

É, portanto, a explicitação desse princípio, através de um texto legal incisivo, que lhe conferirá a amplitude e reconhecimento que ele realmente necessita, passando a promover uma verdadeira revolução no âmbito do Direito Registral Imobiliário brasileiro.

Assim, a alegação de que esse princípio não seria de obrigatória observância no âmbito dos princípios do Direito Registral, de modo a justificar o total afastamento de sua aplicação, tem sido manifestada como justificativa no sentido de que ele não seja aceito enquanto salvaguarda geradora de segurança aos negócios imobiliários, especialmente pelos defensores da certidão de feitos ajuizados, que a veemcomo principal instrumento adequado a promover essa segurança. Entretanto, esquecem seus defensores que essa certidão, nos termos da lei, não tem sequer caráter obrigatório para a realização de alienações e onerações imobiliárias.

princípio da concentração, por outro lado, fornece maior segurança jurídica aos negócios imobiliários porque procura garantir que seja consignada, dentre as informações relevantes sobre o imóvel, num mesmo repositório submetido a grande controle especializado, também as informações sobre a existência de ações ajuizadas relativamente ao imóvel, dispensando que se tenha de recorrer a outras fontes para a obtenção de informação de capital importância à segura realização das transações imobiliárias.

O que está ocorrendo, no momento, através da proposição de projeto de lei no Congresso Nacional, o qual pretende inserir diversas alterações no texto da Lei de Registros Públicos, não é, simplesmente, adotar o princípio da concentração vez que ele já está consagrado no Direito brasileiro. O que sucede é que a nova lei está preocupada em explicitá-lo em toda a sua extensão, evidenciando o seu amplo alcance e suas importantes consequências jurídicas.

Assim, cabe à nova lei esclarecer que, em decorrência do princípio da concentração não mais serão oponíveis, contra terceiros, os atos e negócios jurídicos que não constarem da matrícula do imóvel, protegendo a comunidade quanto aos atos que permanecemocultos em relação ao imóvel ou que estejam sendo ocultados acerca da real situação do imóvel, em prejuízo de qualquer interessado na negociação do imóvel.

O grande mérito do princípio da concentração é oferecer uma proteção especial aos negócios imobiliários, a qual decorre do efeito publicitário conferido pelo Registro de Imóveis aos atos que nele ingressam.

Dessa forma, o que a nova lei pretende é afastar os riscos a que está sujeito todo aquele que se aventura, hoje, a adquirir um imóvel no Brasil, porque há inúmeras situações contra as quais ele não tem como se resguardar, como é o caso do promitente-comprador que, mesmo não tendo registrado sua promessa de compra e venda na matrícula, estará legitimado a manejar embargos contra o credor hipotecário ou contra o credor que tenha promovido ação executiva, situações que, se adotado em sua inteireza o princípio da concentração, não mais terão lugar.

De acordo com esse novo patamar jurídico, o adquirente também não mais será surpreendido ao saber que o imóvel que comprou estava tombado, assim como a próprifraude à execução passará a ser objetivamente caracterizada fazendo cessar uma infindável discussão jurisprudencial dos Tribunais em torno do assunto e assim por diante.

Aliás, essa explicitação mais ampla do princípio da concentração que se está pretendendo realizar com um novo texto de lei não implicará, necessariamente, o fim da certidão de feitos ajuizados. Ao revés, ela é apenas mais uma das fontes de informação capazes de comprovar a existência de ações judiciais nas quais esteja envolvido certo e determinado imóvel, especialmente quanto a ações de conhecimento, já que as executivas estão contempladas pelo art. 615-A do Código de Processo Civil, constituindo, portanto, um instrumento opcional, à segurança dos negócios, do qual o adquirente poderá servir-se ou não.

O que na verdade ocorre é que aquela informação trazida pela certidão de feitos ajuizados, quando positiva em relação a açõesexecutivas, invariavelmente restará albergada à matrícula, por iniciativa do exequente, visando aos potencializadores efeitos dapublicidade registral imobiliária, geradora da tão desejada segurança jurídica àqueles que pretendam negociar o imóvel sem maiores riscos. Ou seja, terá ocorrido a concretização do princípio da concentração, tornando inócua a exibição da certidão.

Além disso, há toda uma grande expectativa de vários setores da economia em relação à aprovação desse projeto de lei pelo Congresso Nacional, a exemplo das empresas do mercado da construção civil, dos bancos, do comércio imobiliário, bem como dos notários e registradores, não só pela perspectiva de agregar grande segurança aos negócios, mas também pela economia e agilidade na realização desses negócios, que se estima poderem ser realizados num prazo três vezes menor do que o atualmente praticado.

Derradeiramente, o Brasil não pode perder essa oportunidade de aperfeiçoar o seu sistema registral imobiliário, através da aprovação do Projeto de Lei nº 5.708/2013, que ora tramita no Congresso Nacional, tornando-o um dos melhores do mundo no oferecimento de segurança jurídica a negócios de tão relevante e crescente importância para a economia global como são os negócios imobiliários.

Porto Alegre/RS/setembro/2013

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* João Pedro Lamana Paiva é Registrador Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.

Fonte: Anoreg Brasil I 09/09/2013.

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