Atraso na entrega de imóvel comprado na planta x direito dos consumidores

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Por Vanessa de Menezes Homem

O grande sonho de todo brasileiro sempre foi conquistar a casa própria, sonho esse que ficou mais fácil em virtude do seu aumento de poder aquisitivo que chegou a ser superior a 8% em 2011.

Pegando carona nessa "boa fase" dos brasileiros, as empreiteiras vêm investindo cada vez mais na construção de imóveis.

No intuito de atrair esses compradores em potencial, as construtoras criam condomínios de luxo, com diversos itens de lazer e conforto, o que acaba funcionando, efetivamente, vez que mesmo que se ouça falar no "boom imobiliário" esses imóveis são comprados e o brasileiro acaba por ver seu sonho a um passo de ser realizado.

No entanto, esse sonho acaba por se tornar um verdadeiro pesadelo, na medida em que esses compradores acabam vendo o sonho ser adiado, quando os mesmos não recebem as chaves de seu tão sonhado imóvel no tempo determinado no contrato.

Tema recorrente de apreciação pelo Poder Judiciário é o atraso pelas construtoras na entrega de imóvel comprado na planta.

Os consumidores quando optam pela compra de um imóvel na planta, geralmente, planejam as suas vidas econômica e social com base no prazo de entrega do bem.

Ocorre, constantemente, que os prazos estabelecidos no contrato para a entrega não são respeitados e os consumidores chegam a aguardar anos, até a efetiva entrega do imóvel. A situação se agrava pelo simples fato de os consumidores desconhecerem os seus direitos e, assim, mesmo, sem querer colaboram com as atitudes abusivas das construtoras.

O atraso na entrega do bem traz diversas consequências jurídicas para as partes entre elas: revogação do contrato, devolução integral do valor já pago, pagamento da multa moratória contratualmente estipulada, congelamento da dívida até a data da entrega e até mesmo indenização por danos morais.

Ressalte-se que, além das consequências acima citadas, é prerrogativa do consumidor postergar o pagamento das parcelas de forma proporcional ao atraso na entrega do imóvel, caso não seja de seu interesse a rescisão do contrato firmado.

Outro ponto que merece ser destacado é a possibilidade do pedido de lucros cessantes ou danos emergentes em razão do atraso injustificado na entrega do bem. Esses danos emergentes podem, por exemplo, ser frutos do aluguel para moradia, aluguel de local para guardar mobília e, no caso dos lucros cessantes o valor que se deixou de receber de terceiros pela locação do imóvel adquirido.

A jurisprudência pátria já firmou entendimento nesse sentido e recente decisão da 3ª turma do STJ, que julgou favorável a cumulação do pagamento da multa moratória estipulada no contrato com o pagamento a título de lucros cessantes, está servindo de base para as atuais decisões, conforme acórdão abaixo:

"DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.

3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.

4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554 RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA DO STJ, DJe 04/02/2013)"

Recentemente, no mês de maio deste ano, foi promulgada uma lei no Estado do RJ que estabelece multa para as construtoras que atrasem a entrega de imóveis em mais de 180 dias, que foi considerado o prazo de tolerância. Pelo atraso na entrega do imóvel terão que pagar multa de 2% do valor total do mesmo. Outra obrigação é o pagamento de 0,5% do valor da unidade habitacional por cada mês de atraso, punição válida apenas para os meses que extrapolem o prazo de tolerância, dentre outras cominações.

Apesar de não ser uma lei de abrangência nacional reflete o que já vinha sendo decidido pelo Poder Judiciário e tem o intuito de diminuir os casos de atraso na entrega dos imóveis e serve de parâmetro para as futuras decisões, apesar da crítica de muitos especialistas que consideraram as punições previstas muito brandas e o prazo de tolerância muito extenso.

Deste modo, os consumidores que se sentirem prejudicados com o atraso na entrega do imóvel e não conseguirem solucionar administrativamente o impasse junto às incorporadoras, podem buscar amparo no Poder Judiciário para dirimir tais conflitos.
___________
* Vanessa de Menezes Homem é advogada do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados.

Fonte: Migalhas | 06/08/2013.

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STJ: Decisão explicita jurisprudência do STJ sobre controvérsias em contratos bancários

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Cobrança de comissão de permanência, descaracterização de mora, parcelamento do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e o cabimento de compensação de valores e repetição de indébito foram analisados em decisão monocrática proferida pelo ministro Luis Felipe Salomão em recurso especial da BV Financeira S/A Crédito Financiamento e Investimento.

A instituição financeira entrou com recurso questionando decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que considerou justa a compensação de valores e a repetição do indébito (para recebimento da quantia paga indevidamente pelo cliente); limitou os juros remuneratórios, considerados abusivos; afastou a possibilidade de cobrança da comissão de permanência cumulada com a multa moratória e vetou a cobrança do IOF em parcelas mensais, considerando que nos valores cobrados já estavam embutidos os demais encargos.

Comissão de permanência

A comissão de permanência é uma taxa cobrada pela instituição financeira de devedores que tenham algum título vencido. O valor pode ser exigido durante o período de inadimplência, levando em consideração a taxa média dos juros de mercado e limitando-se ao percentual fixado previamente no contrato.

Porém, não é possível que seja cumulada com a multa contratual nem com a correção monetária, juros remuneratórios ou moratórios. Segundo o ministro Salomão, após a comprovação da mora, os encargos devem ser todos afastados, mantendo-se apenas a comissão de permanência.

Descaracterização da mora

Mesmo que o simples ajuizamento não gere o afastamento da mora, o abuso na exigência dos “encargos da normalidade”, seja com juros remuneratórios ou com capitalização de juros, é suficiente para a descaracterização da mora do devedor.

No caso analisado, houve uma interferência jurídica que limitou os juros remuneratórios à taxa média do mercado por considerá-los abusivos. Se houve a comprovação da abusividade durante a vigência do contrato, a mora do devedor fica, então, descaracterizada.

Parcelamento de IOF

Quanto à impossibilidade da cobrança do IOF de forma parcelada, o ministro ressaltou a jurisprudência do STJ, que entende que o encargo só deve ser considerado ilegal e abusivo quando demonstrada, de forma definitiva, a vantagem exagerada por parte do agente financeiro, algo que cause desequilíbrio na relação jurídica.

Diferentemente do TJRS, Salomão entendeu que não houve abuso no caso em questão e autorizou o parcelamento do tributo.

Compensação e repetição

Com base em jurisprudência sólida do STJ sobre o assunto, o ministro afirmou que sempre que ocorrer pagamento indevido, que possa causar o enriquecimento ilícito de quem o recebe, deve haver compensação de valores e repetição de indébito.

Limitação de juros

Em sua decisão, o ministro Luis Felipe Salomão ressaltou que o tema da limitação de juros remuneratórios já tem jurisprudência firmada no STJ. Segundo entendimento do Tribunal, a Lei da Usura não alcança os contratos bancários quando se trata de juros, devendo eventual abuso ser demonstrado em cada caso, com a comprovação cabal do desequilíbrio contratual ou de lucros excessivos.

O simples fato de os juros ultrapassarem 12% ao ano e a estabilidade inflacionária do período são insuficientes para demonstrar o abuso.

O ministro lembrou posicionamento firmado em recente decisão de recurso repetitivo sobre o tema. No REsp 1.061.530, relatado pela ministra Nancy Andrighi, foi estabelecido que a determinação de abusividade é variável e a adoção de critérios genéricos é impossível, ainda que se encontre na taxa média de mercado, divulgada pelo Banco Central, um valioso referencial.

“Mas cabe somente ao juiz, no exame das peculiaridades do caso concreto, avaliar se os juros contratados foram ou não abusivos”, afirmou a ministra. Portanto, em situações excepcionais, quando caracterizada a relação de consumo e comprovado abuso que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, a revisão das taxas de juros remuneratórios é admitida.

No caso em questão, o TJRS, levando em consideração a taxa média de mercado, de 23,54% ao ano, julgou abusiva a taxa de 31,84% cobrada pela instituição financeira. O entendimento foi mantido porque sua eventual revisão exigiria reexame de provas, o que não é admitido em recurso especial, por força da Súmula 7.

Provimento parcial

Depois de analisar todos os pontos do recurso, o ministro Luis Felipe Salomão manteve a decisão da instância inferior em sua quase totalidade, aceitando apenas o questionamento sobre o parcelamento do tributo. Nesse ponto, conheceu do recurso especial e autorizou a cobrança de forma parcelada.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1380635

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TJRS: Pais são condenados a pagar multa por negligência nos cuidados com o filho

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A 7ª Câmara Cível do TJRS negou recurso para os pais de adolescente que foram condenados por negligência nos cuidados com o filho. O Conselho Tutelar de Passo Fundo ingressou com o processo devido à situação de abandono do menor. A decisão confirmou a sentença do Juízo do 1º Grau.

Caso

O Conselho Tutelar de Passo Fundo moveu ação contra os responsáveis pelo jovem, alegando não cumprimento de deveres inerentes ao poder familiar e omissão com relação aos atendimentos psicológicos e psiquiátricos do adolescente. Os pais, entretanto, afirmaram que sempre prestaram assistência ao filho e que solicitaram auxílio ao Conselho Tutelar.

O Juiz Dalmir Franklin de Oliveira Junior, da Comarca de Passo Fundo, entendeu que houve negligência por parte dos pais e os condenou a pagar multa no valor de R$ 100,00. Inconformados, recorreram da decisão por não terem condições de arcar com o compromisso, o que agravaria ainda mais a situação de penúria da família.

Decisão

Ao analisar o caso, o Desembargador Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, relator do processo, salientou que é plenamente aceitável a imposição de multa quando os responsáveis revelam-se negligentes em relação aos deveres inerentes ao poder familiar. Assim, confirmou a decisão do 1º Grau.

O relator citou o Estatuto da Criança e do Adolescente ao justificar seu voto. Com efeito, configura infração administrativa tipificada no art. 249 do ECA a omissão no encaminhamento do filho aos atendimentos psicológicos agendados.

Ainda, no entendimento do magistrado, a punição tem cunho sancionatório e coercitivo no sentido de forçar os apelantes a buscar todas as formas possíveis de proteger o filho.

As Desembargadoras Liselena Schifino Robles Ribeiro e Sandra Brisolara Medeiros acompanharam o voto do relator.

Fonte: TJRS | 02/08/2013.

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