CGJ/SP publica o Provimento nº. 21/2013, que aperfeiçoa a disciplina da Regularização Fundiária.




PROVIMENTO CG N° 21/2013

Modifica a Seção VII, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que versa sobre a Regularização Fundiária.

O Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais,

CONSIDERANDO a Consulta Pública instituída pela Portaria CG nº 09/2013 com o objetivo de aprimorar o Provimento CG nº 18/2012, que versa sobre a regularização fundiária de imóveis urbanos;

CONSIDERANDO as diversas propostas apresentadas;

CONSIDERANDO a objetivo de aperfeiçoar os mecanismos de regularização fundiária e, assim, assegurar seus aspectos urbanísticos, ambientais e sociais, bem como a missão Constitucional de garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento da função social da propriedade urbana e o meio ambiente ecologicamente equilibrado;

CONSIDERANDO o decidido no Processo CPA n°. 2013/20517 – DICOGE 1.2;

RESOLVE:

Artigo 1º – A Seção VII, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, considerando todas as alterações, os acréscimos e supressões decorrentes deste Provimento, passa a ter a seguinte redação:

SEÇÃO VII

Da Regularização Fundiária

Subseção I

Das disposições gerais

216. A presente seção destina-se a viabilizar o registro da regularização fundiária de assentamentos consolidados sobre imóveis urbanos por destinação ainda que cadastrados como rural e a conferir titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

216.1 O registro do projeto de regularização independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural junto ao INCRA e de inclusão no perímetro urbano.

216.2 Uma vez registrado o projeto de regularização de gleba cadastrada como rural, o Oficial de Registro de Imóveis comunicará ao INCRA, para que este órgão possa cancelar total ou parcialmente o certificado de cadastro de imóvel rural e à Receita Federal do Brasil, quanto ao Imposto Territorial Rural, enviando certidão da matrícula do parcelamento regularizado.

216.3. Os procedimentos de regularização fundiária são processados no Registro de Imóveis, independentemente de manifestação judicial, exceto nos casos previstos nos itens 228.6 a 228.8, desta seção.

216.4. O procedimento de regularização fundiária iniciado antes da vigência do Provimento CG 18/2012 e ainda em trâmite perante a Corregedoria Permanente será, mediante anuência do seu agente promotor, encaminhado ao Registro de Imóveis para continuidade na forma do item 216.3.

216.5. A regularização de imóveis em áreas ambientalmente protegidas deverá observar os dispositivos previstos em legislação cabível, especialmente o disposto no art. 54, §§ 1º e 3º, da Lei nº 11.977/09, e nos artigos 64 e 65 da Lei nº 12.651/12.

217. Considera-se situação consolidada aquela em que o prazo de ocupação da área, a natureza das edificações existentes, a localização das vias de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos disponíveis, urbanos ou comunitários, dentre outras circunstâncias peculiares, indiquem a irreversibilidade da posse que induza ao domínio, sob exclusiva responsabilidade do Município.

217.1. Suprimido.

218. A regularização fundiária de interesse social caracteriza-se na presença dos seguintes requisitos:

a) em terras particulares, quando haja ocupação, titulada ou não, predominantemente de população de baixa renda e para fins residenciais, de forma mansa e pacífica, por pelo menos 5 anos; ou

b) em imóveis situados em ZEIS ou de outra forma definido pelo Município como de interesse social ou em terras públicas declaradas de interesse social para implantação de projetos de regularização fundiária pela União, Estado ou Município, dispensada averbação específica para tais fins;

219. O procedimento de registro do projeto de regularização fundiária de interesse social ou específico é uno e deve observar o disposto na Lei n. 11.977/09, no Capítulo XII, do Título V, da Lei nº 6.015/73, e nas normas técnicas desta Seção, cabendo ao Oficial do Registro de Imóveis a realização do controle de legalidade meramente formal acerca das aprovações dos órgãos competentes.

220. Não será exigido reconhecimento de firma nos requerimentos, projetos de regularização fundiária, termos e contratos apresentados pela União, Estado e Municípios e demais entes da Administração Indireta.

221. O registro do parcelamento decorrente do projeto de regularização fundiária importará na abertura de matrícula para toda a área objeto de regularização, se não houver, e para cada uma das parcelas resultantes do projeto, inclusive dos bens públicos.

222. Havendo frações ideais registradas não especializadas no projeto de regularização, as novas matrículas dos lotes serão abertas mediante requerimento de especialização formulado pelo titular da fração ideal ou seus legítimos sucessores, dispensada a outorga de escritura de rerratificação para indicação da quadra e lote respectivos.

223. Para atendimento ao princípio da especialidade, o oficial de registro de imóveis adotará o memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária, devendo averbá-lo anteriormente ao registro do projeto, dispensando-se requerimento e procedimento autônomos de retificação e notificação de confrontantes.

223.1. Havendo dúvida quanto à extensão da gleba matriculada, em razão da precariedade da descrição tabular, o oficial de registro de imóveis abrirá nova matrícula para área destacada, averbando referido destaque na matrícula matriz.

223.2. A precariedade da descrição tabular não é elemento suficiente para que o Oficial de Registro de Imóveis notifique os confrontantes, salvo se ficar demonstrado que algum deles foi, em tese, atingido ou que a área do projeto de regularização é superior a área do imóvel.

224. Na hipótese da regularização fundiária implementada por etapas ou trechos, o registro será feito com base em planta e memorial descritivo referentes à área parcelada, averbando-se o destaque na matrícula da área total.

Subseção II

Do procedimento geral do registro do projeto de regularização fundiária

225. O requerimento de registro do projeto de regularização fundiária deverá ser apresentado diretamente ao Oficial do Registro de Imóveis, acompanhado de apenas uma via dos seguintes documentos:

a) planta do parcelamento assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), devidamente aprovada pelo Município, contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, dispensada a ART ou RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, caso tais dados não constem da planta referida na alínea “a”;

c) memorial descritivo da gleba, da área parcelada, dos lotes, dos bens públicos e das demais áreas, dispensado o da gleba total no caso do item 224.

d) certidão atualizada da matrícula ou transcrição do imóvel;

e) instrumento de instituição, especificação e convenção de condomínio, se for o caso; e

f) auto de regularização municipal ou documento equivalente.

225.1. As cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária deverão apresentar certidão atualizada de seus atos constitutivos que demonstrem sua legitimidade para promover a regularização fundiária.

225.2 O requerimento inicial apresentado pelo agente promotor da regularização fundiária, desde que suficientemente compreensível, legitima e autoriza o Oficial de Registro de Imóveis a praticar todos os atos subsequentes e necessários à regularização pretendida.

225.3. O loteador é legitimado a requerer a regularização do assentamento ilegal de sua autoria, fazendo uso dos permissivos da Lei nº 11.977/2009 e desta Seção técnica.

225.4. O Município poderá indicar os respectivos lotes correspondentes às frações ideais registradas, sob sua exclusiva responsabilidade, dispensando-se o procedimento previsto no item 236 e seguintes para a especialização das áreas registradas em comum.

226. A aprovação municipal corresponderá ao licenciamento urbanístico do projeto de regularização fundiária, bem como ao licenciamento ambiental, se o Município tiver conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado.

226.1. Presume-se capacitado o órgão Municipal que emitir o licenciamento ambiental, ficando dispensado o Oficial do Registro de Imóveis de verificar a composição de seu conselho de meio ambiente e a capacitação do órgão ambiental municipal.

226.2. Não sendo apresentado o licenciamento ambiental pelo Município, será exigida a Declaração de Conformidade Urbanística e Ambiental (DCUA) emitida pelo Estado, por meio do Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais – Cidade Legal (Decreto Estadual nº 52.052, de 13 de agosto de 2007).

226.3. Não havendo convênio entre o Município e o Estado para estabelecer o Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais – Cidade Legal, será exigida licença expedida pela CETESB para os casos previstos em lei.

227. Os padrões dos memoriais descritivos, das plantas e demais representações gráficas, inclusive as escalas adotadas e outros detalhes técnicos, seguirão as diretrizes estabelecidas pela autoridade municipal competente, considerando-se atendidas com a emissão do respectivo auto de regularização ou documento equivalente.

228. Prenotado o requerimento e os documentos que o instruem, o Oficial de Registro o autuará e efetuará as buscas em seus assentos.

228.1. Constatada expansão do parcelamento para além da área descrita na matrícula ou transcrição, o oficial de registro de imóveis aproveitará o procedimento em curso para notificar o confrontante em tese atingido e proceder à retificação do registro.

228.2. O confrontante será notificado para, querendo, apresentar impugnação no prazo de 15 dias. A notificação será pessoal, preferencialmente pelo correio com aviso de recebimento, ou pelo oficial do registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

228.3. A notificação será dirigida ao endereço do notificando constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente. Não sendo encontrado, estando em lugar incerto e não sabido, ou se recusando recebê-la, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação mediante edital, com o mesmo prazo fixado no item anterior, publicado uma vez em jornal de circulação local e afixado na Unidade de Registro de Imóveis.

228.4. Findo o prazo sem impugnação, o oficial praticará os atos cabíveis, como o registro do parcelamento do solo ou da instituição e especificação de condomínio e a respectiva convenção, com a subsequente abertura das matrículas das unidades imobiliárias e registro da atribuição de unidades nas matrículas correspondentes.

228.5. Se houver impugnação, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a documentação técnica para que se manifestem no prazo de 10 dias. Se as partes não formalizarem transação para solucioná-la, o oficial de registro de imóveis designará audiência de conciliação no prazo de 15 dias.

228.6. Infrutífera a conciliação, procederá o oficial da seguinte forma:

I – se a impugnação for infundada, rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou e dará seguimento ao procedimento caso o impugnante não recorra no prazo de 10 dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao oficial de registro de imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 dias e, em seguida, encaminhará os autos, acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel; ou

II – se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente no prazo de 10 dias, encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente da circunscrição em que situado o imóvel.

228.7. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria Geral da Justiça; a que o impugnante se limita a dizer que ao procedimento causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha ao pedido formulado; e a que o oficial de registro de imóveis, pautado pelos critérios da prudência e da razoabilidade, assim reputar.

228.8. Em qualquer das hipóteses previstas no item 228.6, os autos serão encaminhados ao Juiz Corregedor Permanente que, de plano ou após instrução sumária, ouvido o Ministério Público, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao oficial de registro de imóveis para as providências que indicar, isto é, extinção ou continuidade do procedimento, no todo ou em parte.

229. Quando a área objeto da regularização atingir dois ou mais imóveis, total ou parcialmente, ainda que de proprietários distintos, o oficial de registro de imóveis procederá à unificação das áreas respectivas, mediante fusão de todas as matrículas ou averbação dos destaques nas matrículas ou transcrições originárias e abertura de nova matrícula para a área resultante, efetivando-se, a seguir, o registro do projeto de regularização.

229.1. Também será possível a unificação quando dois ou mais imóveis contíguos forem objeto de imissão provisória na posse registrada em nome do poder público expropriante, diretamente ou por entidade delegada, podendo a unificação abranger um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória na posse.

229.2. A existência de registros de direitos reais ou constrições judiciais, inclusive as averbações de bloqueios e indisponibilidades, sobre os imóveis não obstará a unificação das áreas e o registro do projeto de regularização fundiária.

229.3. Ocorrendo unificação de imóveis de proprietários distintos, o oficial do registro de imóveis, logo após a abertura da matrícula, averbará as parcelas correspondentes aos titulares de domínio ou procederá de conformidade com o previsto no item 240.7, III, juntamente com os ônus e constrições judiciais, legais ou convencionais que sobre elas existirem, independentemente de prévia anuência do beneficiário, do credor, do exequente ou de manifestação judicial.

230. Registrado o projeto de regularização fundiária, os compradores, compromissários ou cessionários poderão requerer o registro dos seus contratos, padronizados ou não, apresentando o respectivo instrumento ao oficial do registro de imóveis competente.

230.1. Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título hábil para transmissão da propriedade, quando acompanhados da respectiva prova de quitação das obrigações do adquirente e serão registrados nas matrículas das correspondentes unidades imobiliárias resultantes da regularização fundiária.

230.2. O registro de transmissão da propriedade poderá ser obtido, ainda, mediante a comprovação idônea, perante o oficial do registro de imóveis, da existência de pré-contrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro documento do qual constem a manifestação da vontade das partes, a indicação da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o modo de pagamento, e a promessa de contratar.

230.3. A prova de quitação dar-se-á por meio de declaração escrita ou recibo assinado pelo loteador, com firma reconhecida, ou com a apresentação da quitação da última parcela do preço avençado.

230.4. Equivale à prova de quitação a certidão emitida após 5 (cinco) anos do vencimento da última prestação pelo Distribuidor Cível da Comarca de localização do imóvel e a da comarca do domicílio do adquirente, se diversa (CC, art. 206, § 5º, I), que explicite a inexistência de ação judicial que verse sobre a posse ou a propriedade do imóvel contra o adquirente ou seus cessionários.

230.5. Nos instrumentos referidos nos itens 230 a 230.2 ficam dispensadas testemunhas instrumentárias.

231. Quando constar do título que o parcelador foi representado por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova da regularidade de sua representação na data do contrato.

231.1 Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão prevista no item 230.4 de cada uma dos adquirentes anteriores.

231.2. No caso do item anterior, o Oficial de Registro de Imóveis realizará o registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for ocaso, do laudêmio, devidos pela última transação.

232. Apresentados por cópias ou ausente o reconhecimento de firma nos documentos indicados nos itens 230, 230.1 e 230.2, o Oficial de Registro de Imóveis providenciará a notificação dos seus subscritores para impugnação no prazo de 15 dias e exigirá apresentação da certidão prevista no item 230.4, de cada um deles. Decorrido o prazo sem impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis efetivará a transmissão imobiliária, arquivando uma cópia do título, os comprovantes de pagamento e as respectivas certidões.

232.1. Se a documentação for microfilmada em conformidade com a Lei nº 5.433/68 ou armazenada em mídia digital na forma prevista no art. 38, da Lei nº 11.977/09, poderá ser devolvida ao apresentante.

232.2. Os requisitos de qualificação do adquirente no ato registral poderão ser comprovados por meio da apresentação de cópias simples da cédula de identidade (RG) ou documento equivalente, do CPF, da certidão de casamento e de eventual certidão de registro da escritura de pacto antenupcial, podendo os demais dados serem complementados mediante simples declaração firmada pelo beneficiário, dispensado o reconhecimento de firma quando firmada na presença do Oficial ou de seu preposto.

233. Quando a descrição do imóvel constante do título de transmissão for imperfeita em relação ao projeto de regularização fundiária registrado, mas não houver dúvida quanto à sua identificação e localização, o interessado poderá requerer seu registro, de conformidade com a nova descrição, com base no disposto no art. 213, §13, da Lei nº 6.015/73.

234. Caso o título de transmissão ou a quitação ostente imperfeições relacionadas à especialidade ou à continuidade registrária, o Oficial de Registro de Imóveis, seguindo o critério da prudência e à vista dos demais documentos e circunstâncias de cada caso, verificará se referidos documentos podem embasar o registro da propriedade.

234.1. Não se consideram óbices à qualificação do item 234:

I – a ausência do formal de partilha de bens, da certidão de casamento com averbação da separação ou divórcio e do pacto antenupcial, quando for o caso, do transmitente, quando decorridos mais de dois anos da data da celebração do negócio jurídico com o apresentante do título;

II – a ausência de apresentação do Cadastro de Pessoa Física – CPF ou do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, dos alienantes anteriores, exceto do último adquirente;

III – a ausência do reconhecimento de firmas de que trata o art. 221, II, da Lei no 6.015/73, quando decorridos mais de dez anos da data do instrumento, para registros de compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, précontrato, promessa de cessão, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento do qual constem a manifestação da vontade das partes e a respectiva conversão em propriedade;

234.2. Para a qualificação referida no item 234, o Oficial de Registro de Imóveis poderá exigir que o interessado apresente, além do título da transmissão:

a) prova de que habita de boa fé no imóvel há mais de 10 anos sem interrupção e oposição;

b) certidão de inexistência de ação que verse sobre direitos da propriedade indicada no instrumento;

234.3. São documentos aptos a demonstrar a boa-fé referida na alínea “a”, do item 234.2, dentre outros, os relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, alvará de construção emitido pela Municipalidade, contas de água, luz e telefone, correspondências e quaisquer comprovantes de residência.

235. Se, ainda assim, a qualificação for negativa, o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará, de ofício, a nota devolutiva fundamentada e os documentos que a acompanham ao Juiz Corregedor Permanente que, de plano ou após instrução sumária, e ouvido o Ministério Público, atestará se os documentos estão ou não habilitados para registro.

235.1. Para a validação do título de transmissão, o interessado poderá, a critério do Juiz Corregedor Permanente, produzir prova documental ou técnica.

235.2. Se necessário, o Juiz Corregedor Permanente poderá, de ofício, determinar a notificação do titular de domínio ou do empreendedor, observando-se o disposto no item 228.3.

235.3. Após o trânsito em julgado, o Juiz Corregedor Permanente devolverá ao Oficial de Registro de Imóveis as vias originais de todos os documentos recebidos, e arquivará as cópias.

Subseção III

Da regularização de condomínio de frações ideais

236. Na hipótese de a irregularidade fundiária consistir na ocupação individualizada de fato, cuja propriedade esteja idealmente fracionada, as novas matrículas serão abertas a requerimento dos titulares das frações ideais ou de seus legítimos sucessores, em conjunto ou individualmente, aplicando-se, conforme o caso concreto, o disposto no art. 3º, do Decreto lei nº 271/67, o art. 1º, da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79.

236.1. O requerimento deverá especificar a modalidade de regularização pretendida, se parcelamento do solo ou instituição e especificação de condomínio, com as respectivas atribuições de unidades autônomas ou lotes, obedecidas as condições abaixo.

236.2. O adquirente por meio de contrato ou documento particular de fração ideal já registrada está legitimado a promover a especialização dessa fração nos moldes desta subseção para fins de registro de seu título aquisitivo.

237. O interessado na especialização de fração ideal contida em parcelamento regularizado nos moldes desta seção apresentará requerimento dirigido ao oficial de registro de imóveis competente instruído com os seguintes documentos:

a) anuência dos confrontantes da fração do imóvel que pretende localizar, expressa em instrumento público ou particular, neste caso, com as assinaturas dos signatários reconhecidas por semelhança;

b) a identificação da fração, em conformidade com o projeto de regularização registrado, por meio de certidão atualizada expedida pelo Município; e

c) certidão de lançamento fiscal ou de simulação do valor venal;

237.1. Suprimido.

237.2. Não apresentadas as anuências previstas na alínea “a”, do item 237, o Oficial seguirá o rito previsto nos itens 228.2 a 228.8.

237.3. Não apresentada a certidão prevista na alínea “b”, do item 237, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em jornal de circulação local, em resumo, edital do pedido de especialização, podendo esse ato ser impugnado no prazo de 15 dias contados da data da publicação. Findo o prazo sem impugnação, o Oficial praticará os atos cabíveis. Se houver, seguir-se-á o disposto nos itens 228.5 a 228.8, no que couber.

237.4. Findo o prazo sem impugnação, o oficial abrirá nova matrícula para a fração destacada e averbará o destaque na matrícula matriz; se houver impugnação, seguirá o rito previsto nos itens 228.5 a 228.8.

237.5. Realizada a especialização de todas as frações registradas, o Oficial de Registro de Imóveis averbará o esgotamento da disponibilidade registral e o encerramento da matrícula matriz.

238. O requerimento de regularização como condomínio deverá vir subscrito por todos os titulares de frações registradas ou seus legítimos sucessores, nos termos da Lei nº 4.591/64 ou no art. 3º, do Dec. Lei nº 271/67, e instruído com:

a) certidão atualizada da matrícula do imóvel;

b) instrumento de instituição e especificação de condomínio;

c) plantas e memorial descritivo com a descrição sucinta do empreendimento, a identificação das unidades autônomas com as respectivas frações ideais de terreno e as restrições incidentes sobre elas, bem como das áreas comuns, ambos assinados por profissional legalmente habilitado e aprovados pelo Município;

d) cálculo das áreas das edificações e dos lotes, discriminando, além da global, a das partes comuns, inclusive áreas de circulação interna, quando houver, e indicando para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída ou a metragem de cada lote;

e) convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno;

f) auto de regularização municipal ou de vistoria (“habite-se”) ou, ainda, documento equivalente das construções existentes;

g) certidão negativa de débito para com a Previdência Social relativamente às construções existentes, dispensada a apresentação mediante declaração de preenchimento dos requisitos previstos nos arts. 322, XXV e 370, III, da Instrução Normativa nº 971, de 13 de novembro de 2009, da Receita Federal do Brasil;

h) suprimido.

i) instrumento de atribuição de unidades autônomas.

238.1. Na hipótese do requerimento previsto no item 238 não estar subscrito pela totalidade dos titulares do domínio, e estando a documentação em ordem, os faltantes serão notificados pelo oficial de registro de imóveis para se manifestarem em 15 dias, seguindo a regra prescrita no subitem 228.2 (parte final) e seguintes.

238.2. Para fins da regularização prevista nessa subseção, é desnecessária a outorga de escritura de rerratificação do título aquisitivo para indicação de quadra e lote ou de escritura de divisão entre os coproprietários.

238.3. Suprimido.

238.4. Suprimido

Subseção IV

Da demarcação urbanística

239. O procedimento de demarcação urbanística é indispensável para a regularização fundiária de áreas ainda não matriculadas e facultativo para as demais situações de regularização de interesse social e específico.

239.1. O auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a totalidade de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações:

I – domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;

II – domínio privado objeto do devido registro no Registro de Imóveis competente, ainda que de proprietários distintos; ou

III – domínio público.

239.2. O auto de demarcação urbanística deve ser instruído com:

I – planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas medidas perimetrais, área total, confrontantes, coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, número das matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações mencionadas no inciso I do subitem 239.1;

II – planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do registro de imóveis, quando esta o permitir, e, quando possível, com a identificação das situações mencionadas no inciso I do subitem 239.1; e

III – certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada, emitida pelo registro de imóveis, ou, diante de sua inexistência, das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes, quando possível identificá-las;

239.3. Antes de encaminhar o auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, o poder público colherá as anuências dos órgãos responsáveis pela administração patrimonial dos demais entes federados ou os notificará para que se manifestem no prazo de 30 dias quanto:

I – à anuência ou oposição ao procedimento, na hipótese de a área a ser demarcada abranger imóvel público;

II – aos limites definidos no auto de demarcação urbanística, na hipótese de a área a ser demarcada confrontar com imóvel público; e

III – à eventual titularidade pública da área, na hipótese de inexistência de registro anterior ou de impossibilidade de identificação dos proprietários em razão de imprecisão dos registros existentes.

239.4. Após a notificação, na ausência de manifestação no prazo previsto no subitem 239.3, presumir-se-á a anuência do notificado e o procedimento de demarcação urbanística terá continuidade.

239.5. No que se refere às áreas de domínio da União, aplicar-se-á o disposto na Seção III-A do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, inserida pela Lei nº 11.481, de 31 de maio de 2007, e, nas áreas de domínio dos Estados, Distrito Federal ou Municípios, a respectiva legislação patrimonial.

239.6. Os títulos de direito real ou de legitimação de posse aludidos no item 241 podem ingressar no registro de imóveis, independentemente de prévia demarcação urbanística, quando área objeto de regularização já esteja matriculada ou seja passível de ser matriculada.

240. Encaminhado o auto de demarcação urbanística ao registro de imóveis, será imediatamente prenotado e autuado. Em seguida, o oficial deverá proceder às buscas para identificação do proprietário da área a ser regularizada e das matrículas ou transcrições que a tenham por objeto. Na impossibilidade de identificação da totalidade dos titulares do domínio da área em questão, as buscas deverão se estender às circunscrições imobiliárias anteriores.

240.1. Realizadas as buscas, o oficial do registro de imóveis deverá notificar o proprietário e os confrontantes da área demarcada, pessoalmente, pelo correio com aviso de recebimento ou, ainda, por solicitação ao oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, para, querendo, apresentarem impugnação à averbação da demarcação urbanística, no prazo de 15 dias.

240.2. O poder público responsável pela regularização, em todas as hipóteses contempladas neste item – especialmente se a descrição constante de transcrição ou matrícula relativa à área objeto de demarcação urbanística for imprecisa ou omissa de modo que impossibilite a segura identificação dos titulares do domínio de toda a área -, deverá notificar, por edital, eventuais interessados, bem como o proprietário e os confrontantes da área demarcada, estes se não forem localizados nos endereços constantes do registro de imóveis ou naqueles fornecidos pelo poder público, para manifestação na forma estabelecida no subitem 228.2.

240.3. São requisitos para a notificação por edital:

I – resumo do auto de demarcação urbanística, com a descrição que permita a identificação da área a ser demarcada e seu desenho simplificado;

II – publicação do edital, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, uma vez pela imprensa oficial e uma vez em jornal de grande circulação local; e

III – determinação do prazo de 15 (quinze) dias para apresentação de impugnação à averbação da demarcação urbanística perante o Registro de Imóveis.

240.4. Decorrido o prazo sem impugnação, a demarcação urbanística será averbada nas matrículas ou transcrições alcançadas pela planta e memorial indicados no inciso I do subitem 239.2, abrindo-se matrícula para a área objeto da demarcação, salvo se área demarcada coincidir exatamente com a do imóvel objeto da matrícula ou transcrição.

240.5. Havendo impugnação, o oficial do registro de imóveis notificará o poder público para que se manifeste no prazo de 60 dias, oportunidade em que poderá propor a alteração do auto de demarcação urbanística ou adotar qualquer outra medida que possa afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada, podendo apresentar nova planta para fins da averbação da demarcação.

240.6. Persistindo a divergência, o oficial de registro de imóveis promoverá audiência de conciliação entre o impugnante e o poder público no prazo de 15 dias. Não havendo acordo, proceder-se-á na forma dos itens 228.6 a 228.8 desta seção, prosseguindo-se em relação à área não impugnada, para a qual o poder público deverá apresentar planta que a retrate.

240.7. Na matrícula aberta para a área objeto da demarcação urbanística e depois, nas matrículas abertas para cada parcela decorrente da regularização fundiária, deverão constar nos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário:

I – quando for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, por meio de planta de sobreposição do parcelamento com os registros existentes, a matrícula anterior e o nome de seu proprietário;

II – quando não for possível identificar a exata origem da parcela matriculada, todas as matrículas anteriores atingidas pelo auto, a expressão “proprietário não identificado” e, em sendo o caso, os nomes dos proprietários identificados, dispensando-se neste caso os requisitos dos itens 4 e 5 do inciso II do art. 176, da Lei nº 6.015/73; e

III– na hipótese de multiplicidade de proprietários, no preâmbulo da matrícula da unidade imobiliária resultante da regularização fundiária, deverá constar a seguinte advertência no campo destinado à indicação do proprietário: “proprietários indicados na matrícula de origem” ao invés do determinado no item anterior.

Subseção V

Da legitimação de posse

241. Na regularização fundiária iniciada por demarcação urbanística e nas hipóteses em que esta é dispensada, nos termos dos itens 239.6 e 241.3, após a regularização das unidades imobiliárias, com a abertura das matrículas respectivas, nelas serão registrados os títulos de direito real ou de legitimação de posse apresentados e aptos a registro.

241.1. O título de legitimação de posse apresentado ao registro de imóveis deverá ser acompanhado de declaração do legitimado, com firma reconhecida, de que:

I – não é concessionário, foreiro ou proprietário de outro imóvel urbano ou rural; e

II – não é beneficiário de legitimação de posse concedida anteriormente;

241.1.1. O título de legitimação de posse poderá ser encaminhado por meio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis, desde que apresentado sob a forma de documento eletrônico estruturado em XML (eXtensible Markup Language), aplicando-se no que couber as disposições do subitem 104.3 da Subseção II da Seção II deste Capítulo.

241.2. A legitimação de posse pode ser concedida ao coproprietário da gleba, titular de cotas ou de frações ideais devidamente cadastradas pelo poder público, desde que exerça seu direito de propriedade em um lote individualizado e identificado no parcelamento registrado, bem como ao ocupante de lote em parcelamento ou de unidade autônoma em condomínio edilício regular.

241.3. Quando o Poder Público dispensar a demarcação urbanística em decorrência de a área já se encontrar adequadamente demarcada e especializada no Registro Imobiliário, o título de legitimação de posse poderá ingressar no fólio real observados os requisitos desta Subseção.

242. O detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal.

242.1. O pedido de conversão deverá ser instruído pelo legitimado com os seguintes documentos:

I – certidões do cartório distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel;

II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;

III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; e

IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.

242.2. As certidões previstas no inciso I do item anterior são as relativas ao titular da legitimação de posse.

242.3. No caso de área urbana de mais de 250m² e no de legitimação de posse decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse específico ou de parcelamento do solo anterior a 19 de dezembro de 1979, o prazo para requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião.

242.4. O título de legitimação de posse poderá ser extinto pelo poder público emitente quando constatado que o beneficiário não está na posse do imóvel e não houve registro de cessão de direitos. O poder público, após o procedimento para extinção do título, solicitará ao oficial de registro de imóveis a averbação do cancelamento de seu registro na forma do art. 250, III, da Lei nº 6.015/73.

Subseção VI

Da regularização de glebas urbanas parceladas antes da Lei nº 6.766/79

243. O pedido de regularização fundiária fundado no art. 71, da Lei nº 11.977/09, deverá ser instruído com os seguintes documentos:

a) certidão do Município atestando que o loteamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade;

b) planta da área em regularização assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público; e

c) certidão de matrícula ou transcrição da área em regularização.

d) memoriais descritivos da gleba, da área parcelada, dos lotes, dos bens públicos e das demais áreas;

243.1 Esta modalidade de regularização também pode ser feita por trechos ou etapas, independentemente de retificação.

243.2. A apresentação da certidão da autoridade municipal referida na alínea “a” do caput, deste item, atestando que o parcelamento foi implantado anteriormente a 19 de dezembro de 1979 e que está integrado e consolidado à cidade, com irreversibilidade da ocupação, dispensa quaisquer outras manifestações, licenças ou alvarás, inclusive do órgão ambiental estadual.

243.3. Aplicam-se às regularizações promovidas com base nesta subseção, os institutos previstos subseções III, IV e V.

Subseção VII

Da abertura de matrícula para área pública em parcelamento não registrado

244. O Município poderá solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos, assim considerados pela destinação dada e consolidada, oriundos de parcelamento do solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado, por meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos:

I – planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites;

II – anuência dos confrontantes; e

III– planta de parcelamento assinada pelo loteador ou confeccionada e aprovada pelo Município, acompanhada da declaração de que o parcelamento se encontra implantado, quando houver.

244.1. Na hipótese de o requerimento não estar subscrito ou instruído com anuência de todos os confrontantes, e estando a documentação em ordem, os faltantes serão notificados pelo oficial de registro de imóveis, seguindo a regra prescrita no subitem 228.2 (parte final) e seguintes.

244.2. Findo o prazo sem impugnação, o Oficial abrirá a matrícula respectiva em nome do Município, independentemente do regime jurídico do bem público, e efetuará a averbação remissiva na matrícula ou transcrição da área original para controle de disponibilidade, salvo se se tratar de aquisição imemorial, o que deve ser expressamente declarado pelo Município.

244.3. Se houver impugnação por parte de algum confrontante, o oficial de registro de imóveis seguirá o rito previsto nos itens 228.5 a 228.8.

244.4. Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do solo urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte, ou não, alteração de área, a situação de fato implantada do bem deverá prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de parcelamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros.

244.5. Nos casos de parcelamentos urbanos regularizados nos termos desta subseção, ainda que realizados na vigência do Decreto-Lei no 58/37, não se exigirá a formalização da doação de áreas públicas pelo loteador para a transferência de domínio.

244.6. suprimido.

Subseção VIII

Da abertura de matrícula de imóvel público

245. O requerimento da União ou do Estado para abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha sido assegurado pela legislação, deverá ser acompanhado dos documentos mencionados no item 244.

245.1. Recebido o requerimento na forma prevista no caput, o oficial de registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto no § 5o, do art. 195-A, da Lei nº 6.015/73.

245.2. O Município poderá realizar, em acordo com o Estado, o procedimento de que trata este artigo e requerer, em nome deste, no registro de imóveis competente, a abertura de matrícula de imóveis urbanos situados nos limites do respectivo território municipal.

245.3. Na hipótese de o requerimento não estar subscrito ou instruído com anuência de todos os confrontantes, aplicar-se-á o procedimento previsto nos itens 244.1 a 244.3.

Subseção X

Das disposições finais

247. Não serão cobradas custas e emolumentos para o registro do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação e de sua conversão em título de propriedade e dos parcelamentos oriundos da regularização fundiária de interesse social.

247.1. Serão realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos:

I – o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar;

II – a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social.

III – o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade.

247.2. O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III do item anterior independem da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários.

248. São gratuitos os atos praticados em cumprimento de mandados judiciais expedidos em favor da parte beneficiária da justiça gratuita, sempre que assim for expressamente determinado pelo Juízo, bem como quando a lei determinar.

249. Nos procedimentos para registro de novos parcelamentos implantados diretamente pela União, Estado e Municípios, CDHU, Cohabs e assemelhadas, os oficiais de registro de imóveis não exigirão as certidões previstas no art. 18, da Lei n° 6.766/79 que forem incompatíveis com a natureza pública do empreendimento.

250. A União, o Estado, os Municípios, as Cohabs e assemelhadas, a CDHU e as Instituições Financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil poderão usar chancela mecânica para firmar contratos com seus mutuários no âmbito do SFH e do SFI.

251. A certidão negativa de débitos emitida pela previdência social relativa à construção não precisará ser revalidada depois de expirado seu prazo de validade se mantida a mesma área construída.

252. Em todas as situações descritas nesta Seção, considera-se confrontante o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área lindeira que for alcançada pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.

252.1. Quando necessária a expedição de notificações para os casos previstos nesta Seção, o Oficial de Registro de Imóveis as emitirá de forma simplificada, sem anexação de plantas, projetos, memoriais ou outros documentos, convidando o notificado a comparecer à sede da Serventia para tomar conhecimento do projeto de regularização, com a advertência de que o não comparecimento, e eventual impugnação, no prazo legal, importará em anuência tácita ao projeto apresentado.

253. Aplica-se o § 10, do art. 213, da Lei 6.015/73, a todas as situações nesta Seção em que haja pluralidade de proprietários ou confrontantes, em situação de condomínio, notificando-se apenas um deles de cada matrícula.

254. Nos procedimentos de regularização fundiária, os efeitos da prenotação cessarão automaticamente se, decorridos 60 dias de seu lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as devidas exigências, salvo no caso de outras hipóteses de prorrogação por previsão legal ou normativa, observado o prazo previsto no item 32, da Seção II, deste Capítulo, para qualificação ou eventual devolução com indicação das pendências a serem satisfeitas.

255. O registro da regularização fundiária não exime o parcelador faltoso da responsabilidade civil, administrativa ou criminal, mesmo nas hipóteses em que ele próprio promova a regularização jurídico-registral.

256. Quando houver seccionamento da área original do imóvel por ato do poder público para criação ou ampliação de sistema viário, ou em decorrência de alienações parciais, dando origem a mais de uma área remanescente, a apuração conjunta ou individual de cada uma delas poderá ser feita em procedimento autônomo, caso em que serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes das áreas remanescentes, procedendo-se à necessária averbação dos desfalques na matrícula ou transcrição aquisitiva para controle da disponibilidade.”

Artigo 2º – Os itens 246 a 246.5 não são modificados pelo presente Provimento.

Artigo 3º – Este provimento entra em vigor 30 dias após a data de sua publicação no DJE.

São Paulo, 18 de julho de 2013.

(a) JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: DJE/SP | 19/07/2013. O presente texto não substitui o publicado no DJE.

PROCESSO Nº 2013/20517 – DICOGE 1.2

Parecer 218/2013-E

Registro de Imóveis – Regularização Fundiária Urbana – Provimento CG 18/2012 – Consulta Pública voltada a receber propostas de aperfeiçoamento – Modificação da Seção VII, do Capítulo XX, das NSCGJ, nos termos da anexa minuta de provimento.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

V. Exa. inaugurou o presente expediente de Consulta Pública com o propósito de angariar propostas de toda a sociedade voltadas a aperfeiçoar o Provimento CG nº 18/2012 que, ao romper paradigmas, regulamentou as diversas formas de regularização fundiária urbana, mormente as previstas na Lei nº 11.977/09.

A consulta foi endereçada a: I – Associação dos Notários e Registradores, seção São Paulo; II – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo; III – Centro de Estudos da Metrópole do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento; IV – Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo; V – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo; VI – Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo; VII – Defensoria Pública do Estado de São Paulo; VIII – Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico; IX – Instituto Pólis; X – Instituto dos Registradores Imobiliários do Brasil; XI – Ministério das Cidades; XII – Ministério Público do Estado de São Paulo; XIII – Ordem dos Advogados do Brasil, seção São Paulo; XIV – Prefeitos, Secretarias de habitação, ou órgãos municipais com atribuições equivalentes, de todos os Municípios do Estado de São Paulo; e, por fim, a qualquer pessoa que tivesse interesse em se manifestar, conforme publicação no DJE (21.02.2013).

Recebidas as diversas propostas e elogios, V. Exa. primeiro editou o Provimento CG 16/2013 para fazer as modificações consideradas mais urgentes, e deixou para a presente etapa as demais porque mais complexas.

É o relatório.

Opino.

Em 21.06.2012, foi publicado no DJE o Provimento CG nº 18/2012, editado por V. Exa., que introduziu a Seção VII “Da regularização Fundiária”, no Capítulo XX, das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral da Justiça, e disciplinou os diversos mecanismos de regularização fundiária urbana previstos na Lei nº 11.977/09.

O primeiro ano de vida do Provimento CG 18/2012 foi tranquilo e produtivo. Até a presente data, de acordo com o Cadastro de Regularização Fundiária da Arisp, 177 assentamentos e 22.606 unidades foram regularizados. Não houve impugnação judicial e alguns Estados da Federação editaram norma similar.

No âmbito desta E. Corregedoria Geral da Justiça e do C. Conselho Superior da Magistratura, poucos foram os recursos até o momento encaminhados e julgados (dois para ser preciso (1)), o que também é forte indício da efetividade do Provimento CG nº 18/2012, seja perante o Registro de Imóveis, onde a regularização acontece, seja junto ao Juiz Corregedor Permanente, para quem são remetidas questões pontuais.

A despeito da inovação e do sucesso alcançado, algumas pendências de difícil solução, como a fase da comprovação da titulação do ocupante do lote do assentamento regularizado, ainda não foram eliminadas. E, a fim de saná-las, ou ao menos mitigá-las, V. Exa. inaugurou o presente expediente.

As propostas recebidas de diversos Órgãos, Entidades de classe, profissionais liberais, Associações, Institutos, Prefeituras, Secretarias e Ministérios foram sopesadas e debatidas com os MMs. Juízes Assessores desta Corregedoria Geral Alberto Gentil de Almeida Pedroso, Marcelo Benacchio, Luciano Gonçalves Paes Leme e Tânia Mara Ahualli, com o MM. Juiz de Direito Carlos Henrique André Lisbôa, com o Exmo. Secretário da Habitação de São José do Rio Preto Dr. Renato Goés, com o Ilmo. Presidente da Arisp, Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, e, por fim, com V. Exa..

O produto de todo esse estudo consta da anexa minuta de provimento, que propõe a alteração do Capítulo da Regularização Fundiária nas Normas de Serviço desta E. Corregedoria.

As mudanças ora sugeridas pretendem fazer com que a regulamentação administrativa da regularização fundiária hoje existente permita que os ocupantes dos assentamentos alcancem com mais facilidade, celeridade, e eficiência não só a titulação dominial como seu registro.

Permanecem os propósitos de assegurar os aspectos urbanísticos, ambientais e sociais da regularização e de garantir o direito social à moradia, ao meio ambiente ecologicamente equilibrado e o pleno desenvolvimento da função social da propriedade urbana.

Procurou-se, assim, buscar mais a fundo o espírito da Lei nº 11.977/09, para enxugar os procedimentos, dispensar documentos e notificações prescindíveis antes exigidos e ampliar o âmbito de atuação dos Oficiais de Registro de Imóveis.

Assim, dentre as diversas mudanças ora sugeridas, destaco algumas no intuito de dar um panorama geral das alterações, a saber:

I – Introdução de norma de disposição transitória a fim de permitir que o procedimento de regularização fundiária iniciado antes da vigência do Provimento CG nº 18/2012 ainda em andamento perante a Corregedoria possa, mediante anuência do interessado, ser encaminhado Registro de Imóveis, onde receberá nova qualificação à luz do novo ordenamento jurídico vigente.

A norma visa a evitar, como já ocorreu, que regularizações que tramitam há anos sejam extintas ou indeferidas. A partir de agora, o Juiz Corregedor Permanente poderá, diante do caso concreto, encaminhar o expediente ao Registro de Imóveis para que o Oficial, em nova qualificação, informe sobre o aproveitamento e seguimento nos termos da nova disciplina normativa.

II – Princípio da instância. A fim de conferir celeridade nas regularizações, introduziu-se item específico sobre referido princípio, anotando-se que o requerimento inicial de regularização, desde que compreensível, legitima e autoriza o Oficial de Registro de Imóveis a praticar todos os atos subsequentes e necessários à regularização pretendida. Desta forma, acredita-se, serão eliminadas as interrupções das regularizações ao longo de seu processamento, evitando-se que o agente promotor da regularização tenha, a cada etapa, de renovar sua intenção.

Observe-se que o requerimento deve estar suficientemente formulado, isto é, redigido de forma que o Oficial possa entender o seu intento, devendo-se recusar apenas os requerimentos ininteligíveis (item 225.2).

III – No item 220, atendendo às sugestões do Instituto Pólis e do IBDU, retirou-se a necessidade de reconhecimento de firma nos requerimentos, projetos de regularização fundiária, termos e contratos apresentados pelos entes da Administração Indireta.

IV – As alterações sugeridas aos itens 223 e 223.2 almejam eliminar as notificações desnecessárias que terminam atrasando a regularização. Assim, no item 232, inseriu-se, como regra, a dispensa da notificação dos confrontantes para a averbação do memorial descritivo da gleba apresentado com o projeto de regularização fundiária. E o item 223.2 adverte que, em caso de precariedade de descrição tabular, o oficial de registro de imóveis não precisará notificar os confrontantes, salvo se ficar demonstrado que algum deles foi, em tese, atingido ou que a área do projeto de regularização é superior à área do imóvel.

V – Atendendo ao requerimento do Ministério Público do Estado de São Paulo, incluiu-se a sua participação no procedimento da regularização fundiária em todos os casos em que o Oficial de Registro de Imóveis encaminha ao Juiz Corregedor Permanente alguma questão controvertida, como na hipótese de impugnação fundada de confrontante (item 228.8) e na fase da habilitação de documentos do ocupante (item 235).

VI – Com o escopo de desburocratizar o procedimento de regularização, propõe-se a desnecessidade de notificação do confrontante pelo simples fato de a descrição tabular ser precária, exceto nos casos em que a área do projeto de regularização é superior à do imóvel na matrícula ou quando há potencial invasão no imóvel do confrontante (item 223.2).

VII – A proposta relativa à notificação por edital do confrontante é no sentido de simplificá-la, exigindo a publicação em jornal de circulação local por uma única vez, e não duas como antes, e afixação na Unidade de Registro de Imóveis. É importante observar que esta regra geral de notificação (item 228.3), acolhida na presente minuta, não prevalecerá nas hipóteses em que a Lei nº 11.977/09 dispõe de modo contrário, como no caso da notificação por edital do confrontante por ocasião da demarcação urbanística, devendo-se, então, obedecer ao disposto no art. 57, §§ 2º e 3º, de referida Lei.

VIII – No item 234, amplia-se a sistemática da habilitação de documentos apresentados pelo ocupante para permitir que o Oficial de Registro de Imóveis, nos casos de imperfeição do título do ocupante, verifique, em cada caso e à luz dos documentos que o acompanham, a viabilidade do registro pretendido.

Se reputar insuficientes os documentos, expedirá nota devolutiva fundamentada e a encaminhará, de ofício, ao Juiz Corregedor Permanente que, então, decidirá de plano ou após instrução sumária, após ouvir o Ministério Público.

No sistema hoje em vigor, esse exame é feito desde logo pelo Juiz Corregedor Permanente o que, além de contrariar o espírito da Lei no 11.977/09, que determinou que a regularização deve tramitar na Serventia de Imóveis, provoca atraso no procedimento, tendo em vista que, em regra, o Judiciário é mais moroso que o Registro de Imóveis.

Desta forma, segue-se com a diretriz de desjudicialização traçada por V. Exa. no Provimento CG nº 15/2012 – que modificou a retificação de registro de imóveis – ao mesmo tempo em que se atende ao comando do legislador de reservar ao Judiciário apenas questões pontuais, mantendo-se a tramitação da regularização fundiária na Serventia de Imóveis (2).

É preciso deixar bem claro, no entanto, que a sistemática ora em comento, se acolhida por V. Exa., terá aplicação restrita aos casos de regularização fundiária inseridos na Seção VII, do Capítulo XX, das Normas de Serviço, em virtude de suas peculiaridades.

IX – Na subseção que cuida da emblemática regularização de condomínio de fração ideal, tem destaque o item 236.2, que surge para conferir legitimidade ao adquirente com contrato de fração ideal não registrado para requerer a respectiva regularização independentemente de localizar o titular dessa fração. Ampliou-se, assim, a possibilidade de regularização, antes restrita a titulares tabulares da fração ideal.

X – A modificação do item 241 é significativa, pois desvincula a legitimação da posse da demarcação urbanística, na medida em que passa a admitir que a legitimação de posse, principal instrumento de titulação dos ocupantes, seja registrada também nos casos em que houve dispensa da demarcação urbanística como, por exemplo, no caso de a área já estar matriculada.

De fato, não faz sentido restringir o uso desse eficaz meio de regularização fundiária apenas aos casos em que a situação jurídica do assentamento é ruim a ponto de exigir demarcação urbanística.

É preciso interpretar a finalidade e o motivo dos institutos. Assim não fosse, muitas vezes o Município teria de fazer a demarcação (desnecessária) apenas para poder dar legitimação da posse. A medida, além de lógica, representa ganhos de economia e de celeridade na regularização.

XI – Na esteira do processo de registro eletrônico instituído por V. Exa. com a edição do Provimento CG no 11/2013, propõe-se a possibilidade de a Municipalidade encaminhar o título da legitimação de posse por meio da Central de Serviços Compartilhados dos Registradores, conferindo-se maior segurança e celeridade nesta fase da regularização fundiária (item 241.1.1).

Estas são, em linhas gerais, as principais alterações ora apresentadas a V. Exa.

Sabe-se, no entanto, que todo o progresso obtido será ineficaz se os Oficiais de Registro de Imóveis, os Juízes Corregedores Permanentes, as Municipalidades, Ministério Público e todos os demais agentes que participam da regularização fundiária não atentarem para a nova ordem jurídica advinda da Lei no 11.977/09, do Provimento CG no 18/2013, e deste que ora se submete a V. Exa.

Quando se fala em regularização fundiária, notadamente a de interesse social, o rigor da qualificação registrária não pode ser o mesmo que recai sobre a venda de imóvel celebrada entre duas empresas de grande porte, que têm plenas condições de atender a todas as exigências.

Regularização fundiária e formalismo em excesso são incompatíveis. É preciso abandonar conceitos rígidos antigos e atentar para a nova realidade imposta pelo legislador, em prol da consecução dos preceitos Constitucionais da moradia, da dignidade da pessoa humana, do direito à propriedade e de sua função social.

Por fim, como V. Exa. costuma lembrar, o registro não é um fim em si mesmo, mas apenas o meio para que o cidadão tenha seu direito reconhecido perante a sociedade.

Diante do exposto, após exame e debate das propostas contidas nos autos da presente Consulta Pública, o parecer que respeitosamente apresento à V. Exa. é no sentido de modificar a Seção VII – Regularização Fundiária, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos termos da anexa minuta de provimento.

Em caso de aprovação, sugiro a publicação da íntegra do parecer por três dias alternados para conhecimento geral.

São Paulo, 05 de julho de 2013.

(a) Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz Assessor da Corregedoria

(1) CG 2013/63518 e CSM – Apelação Cível nº 53919-05.2012.8.26.0576

(2) arts. 48, III; 50, parágrafo único; 57 e §§; 58; 60 e 65, da Lei 11.977/09

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino a alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça nos termos da anexa minuta de Provimento, que acolho. Para conhecimento geral, determino a publicação na íntegra do parecer no DJE por três dias alternados. Publique-se. São Paulo, 11 de julho de 2013. (a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça.

Fonte: DJE/SP | 19/07/2013. O presente texto não substitui o publicado no DJE.